开发商逾期交房的违约责任分析

陈宁


（一）关于交房的条件及时间点

　　开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为，属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点，应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准，即所谓的“交钥匙”。实践中，开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”，具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。

（二）违约金的确定标准

1、商品房买卖合同有约定的，从其约定

　　商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。

2、商品房买卖合同没有约定的，以同地段、同类房屋的租金为准

　　租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准；协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。
　　目前，不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准，有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准，大连属于后者。故在大连的司法实践中，一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准，主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为：（1）当事人向法院提出申请，再由法院委托评估机构进行评估；（2）评估机构受理后，进行现场勘估，并综合各种因素进行全面分析，出具估价报告。

（三）以租金标准支付违约金的法理基础

　　由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋，使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分权能，购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限，进而增加支出，也可能会拖后对外出租的时间，进而减少收入，不论何种情况，都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用，或者新房将来不用于出租，开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。

（四）免责事由

　　免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分，前者为因不可抗力导致违约，违约方可全部或部分免除违约责任，后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。

1、不可抗力
　　不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
　　在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属“霸王条款”，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款，如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形，购房人可以请求法院确认该免责条款无效，“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注：本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附：法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》
第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一） 造成对方人身伤害的；
（二） 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

商标与商号冲突的解决机制

一、解决权利冲突的基本原则

基本原则关于权利冲突的解决，目前立法尚欠缺明确的规定，在此情形下，基本原则的应用就显得尤为重要。审判实践中，法院主要把握以下几个原则：

1.诚实信用和公平竞争原则

诚实信用和公平竞争是民事活动的基本原则，按照上述原则在商业活动中，民事主体之间应当遵循公认的商业道德，诚实经营公平竞争。在处理权利冲突纠纷时，应当按照诚实信用和公平竞争原则，确定双方当事人的权利与义务。该原则在《保护工业产权巴黎公约》等国际条约中都有所体现，同时也是我国民法通则规定的民事活动应遵循的基本原则。

　　2.保护在先权利原则

保护在先权利是指权利人各自以诚实信用的方式合法取得权利，法律保护在先获得权利的一方。在蓝迪（抚顺）国际化学有限公司诉江苏爱特福药物保健品有限公司商标侵权案中，原告于1996年注册“好帮手”商标，被告自1993年起在商品上使用“84好帮手”名称。法院认为在原告获得商标授权以前，被告“84好帮手”已构成知名商品特有名称，享有在先权利，被告有权继续在商品上使用“84好帮手”名称。

　　3.尊重约定原则

双方就知识产权的使用有过约定的，应当尊重当事人的意思表示，按照约定办理，除非这种约定违反公序良俗，或影响正常的社会竞争秩序。

　　4.权利与义务平衡原则

由于特定历史原因，一些知识产权权利的形成经历了一个漫长的过程，形成了主体多元化和客体的多元化，也形成了比较稳定的法律关系。在上述背景下，一旦双方当事人发生诉讼，法院必须充分地考虑特定的历史原因，不能简单地套用现有的知识产权法律和理论解决这类纠纷，合理平衡当事人的权利与义务。

二、侵权的判断着重考虑的因素

1．被告是否存在主观恶意导致权利冲突发生的原因固然存在一些偶然的巧合，但较多情形下，仍是由于一方恶意搭便车，以牟取不正当利益所致。因此，审查被告的主观过错、主观恶意对侵权判断是十分必要的。

　　2．是否相同或相似，并造成混淆当事人所经营的商品与商品之间、服务与服务之间、商品与服务之间是否相同或类似，并造成混淆和误认，亦是判断侵权构成与否的重要因素。在判断时，既要对争议的主要部分进行对比，又要结合整体进行判断。

　　3．标识应当具有一定的显著性，如果是一般的经营者和普通的消费者都普遍认同的通用名称，一方当事人就不享有独占的权利，也不能排斥其他经营者的合法使用。

三、归责原则以及赔偿

在侵权责任的构成上，一般民事侵权行为以过错责任原则为归责原则，知识产权侵权行为的认定一般不以过错为要件。有无过错并不影响侵权责任的认定，然而却是衡量应承担何种民事责任的重要因素。若被告并无过错，一般判令被告停止侵权即可。在侵权责任的承担方式上，相关法律都作了较明确的规定：侵权人一般应当承担停止侵权、消除影响、赔偿损失的民事责任，侵犯人身权的，还应当承担赔礼道歉的民事责任。

在赔偿方面，我国遵循全面赔偿原则，即赔偿数额应当足以弥补因侵犯知识产权而给权利人造成的损失，包括被侵权人为制止侵权行为所支付的合理开支。赔偿数额可以通过权利人的损失或者侵权人的获利来计算，当损失难以确定时，可由法院根据权利的性质、使用许可费的数额、侵权行为的性质、期间、后果等因素综合确定。

作者：王律师 ，中国知识产权研究会高级会员
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注释：引用自上海市第二中级法院副院长 《知识产权权利冲突及解决机制》中国知识产权报 2007-1-30