江西省吉安市人民政府


关于印发吉安市城市房地产开发经营管理办法的通知

( 吉府发〔2006〕3号 )


各县（市、区）人民政府、市直各单位：

《吉安市城市房地产开发经营管理办法》已于2005年12月21日经市政府第52次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。




二〇〇六年二月二十八日




吉安市城市房地产开发经营管理办法


第一条 为加强房地产开发管理，规范房地产开发经营行为，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、 《江西省城市房地产开发管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在本市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条 吉安市房地产管理局负责本市行政区域内房地产开发经营活动监督管理工作。

各县(市)房地产管理局负责本县(市)行政区域内房地产开发经营活动监督管理工作。

第四条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益统一的原则，实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。

第五条 吉安市房地产管理局应当根据本市经济与社会发展计划，会同发展和改革、规划建设、国土等部门编制本市房地产开发中长期发展规划，报市人民政府批准后组织实施。

第六条 市房地产管理局根据本市房地产开发中长期发展规划，向市政府提出年度房地产开发计划、住宅建设计划，并明确普通商品房和经济适用住房年度建设规模。

依据年度计划，规划建设部门负责项目的规划布局，国土部门负责用地供应，发展和改革部门负责计划立项。

第七条 在城市旧城区进行房地产开发，应当遵循疏散人口、增加绿地、完善设施、改善环境的原则和先安置、后拆迁的原则。

第八条 土地使用权出让前或划拨批准前，应按规划要求明确物业管理用房，社区居民委员会用房，涉及拆迁项目应确定特困居民的拆迁安置问题。

第九条 房地产开发建设用地的受让人应当是具有房地产开发资质的企业。

房地产开发企业必须按其取得的资质等级承担相应的开发建设项目。

第十条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第十一条 房地产开发企业在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后，应及时到当地房地产管理部门，申请领取《房地产开发项目手册》。

《房地产开发项目手册》用于记录房地产开发企业在房地产开发项目实施中的主要事项和政府有关管理部门对开发经营活动的审查和处理意见。

第十二条 《房地产开发项目手册》应按照当地房地产开发主管部门的要求，定期进行备案。

项目手册一式两份，项目验收合格交付使用后，应将一份《房地产开发项目手册》交当地房地产管理部门统一管理，并作为开发企业资质年检材料，一份做企业业绩档案自存。

第十三条 房地产开发企业必须采取有效措施，确保开发项目按期竣工交付使用，无正当理由不得使已经动工的开发项目停工或拖延施工。

第十四条 房地产开发项目须经竣工验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的工程项目不得交付使用。

第十五条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

受让人继续进行房地产开发的，应当具备从事房地产开发的资质。

第十六条 依法取得的土地使用权可以依照有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业，并取得相应的开发资质。

第十七条 商品房屋买卖，当事人双方应当签订书面合同，合同必须用统一规范的商品房买卖合同文本。

商品房销售(含预售)前，房地产开发企业应当制定物业管理方案，并将业主临时公约、前期物业管理、拟实行的服务等级、收费标准及物业管理用房落实情况载入商品房买卖合同中。

第十八条 房地产开发项目转让和商品房销售价格， 由当事人协商议定；享受国家优惠政策的经济适用住房实行政府指导价或政府定价。

除房价款外，其它收费项目必须经当地物价部门备案同意后方可收取。

第十九条 商品房预售必须取得房地产管理部门的《商品房预售许可证》。 《商品房预售许可证》的发放，应当符合建设部《城市商品房预售管理办法》、 《江西省城市商品房预售管理办法》的规定。

第二十条 开发企业在销售商品房时，应在售楼场所公示或明示以下证件及文件：

(一)《营业执照》、《房地产开发企业资质证书》；

(二)《商品房预售许可证》；

(三) 《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》；

(四)《商品房买卖合同示范文本》；

(五)前期物业管理服务方案，包括拟定的前期物业管理企业、物业管理服务等级、物业管理服务收费标准、具体服务项目及服务标准等；

(六)明示除房价款以外的其它费用。

第二十一条 规范商品房交易行为，推行商品房预销售合同网上即时备案。

第二十二条 未取得商品房预售许可证的，不得刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或者代理商品房预售广告，商品房预售广告必须载明商品房预售许可证编号。

第二十三条 商品房预售款必须用于已经预售的房屋及相关工程建设，不得挪作他用。

商品房预售款监管的具体办法，由房管部门另行制定。

第二十四条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。

中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示以下文件或资料：

(一)中介机构的《营业执照》和省建设厅核发的《房地产经纪机构备案证书》；

(二)商品房销售委托书；

(三)《商品房预售许可证》。

第二十五条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第二十六条 商品房购买人应在商品房交付使用90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。产权管理部门应按套实地丈测核准，并按核准的面积予以确权登记，发放房屋权属证书。

第二十七条 违反本办法规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发活动的,由同级房地产管理部门责令限期改正,处以5万元至10万元的罚款;逾期不改正的,由同级工商行政管理部门吊销其营业执照。

第二十八条 对下列行为,房地产开发主管部门予以警告,责任限期改正,并可处以2万元以下的罚款.

(一)伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的；

（二）不如实填写或不按规定的时间交验《房地产开发企业项目手册》的。

第二十九条 违反本办法规定，造成房地产开发项目不能按期竣工的，应当承担违约责任；给用户造成损失的，由同级房地产管理部门责令其赔偿损失，并降低其资质等级；情节严重的，吊销其资质证书。

第三十条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由同级房地产管理部门责令限期返修，并处以交付使的房屋总造价的2%以下罚款；情节严重的，吊销资质证书，并由同级工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 房地产开发企业交付使用的商品房，因工程质量低劣给用户造成损失的，由房地产管理部门会同建筑工程质量监督部门责令其赔偿损失，降低其资质等级；情节严重的，处以损失额2倍罚款，吊销资质证书。

第三十二条 违反本办法规定，擅自收取房价款以外的收费，由物价部门没收违法所得，并依照《中华人民共和国价格法》的规定进行处罚。

第三十三条 违反本办法规定，房地产开发企业擅自预售商品房的，由同级房地产管理部门责令其停止违法行为，可以并处已收取的预付款的1%以下的罚款。

第三十四条 违反本办法规定，进行商品房预售广告的广告经营单位或者房地产开发企业，由工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》的规定予以处罚。

第三十五条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；

（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；

（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

（五）分割拆零销售商品住宅的；

（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

（八）委托没有资质的机构代理销售商品房。

第三十六条 房地产开发企业违反本办法规定的行为,记录到房地产开发企业信用档案,并在报刊等媒体上对其违法违规行为进行曝光。

第三十七条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第三十八条 本办法自2006年2月1日起实施，原《吉安市城市房地产开发经营管理办法》(吉府发[2001]5号)同时废止。


档案工作如何为构建和谐社会服务

张智涛


　　构建和谐社会是当今社会各界关注的焦点，它是党和国家从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面出发提出的一项重大任务。档案工作者只有跟上时代发展的步伐，围绕中心，服务大局，在档案工作中不断创新，才能更好地为构建和谐，充分发挥档案工作应有的作用。

一、档案工作与和谐社会的关系

　　构建社会主义和谐社会是我们党顺应历史发展变化，为推进中国特色社会主义伟大事业做出的重大战略举措，是我国处于体制转履、社会转型这一特殊历史时期经济社会发展的必然要求，是满足人民群众不断增长的物质文化需要的必然要求，是全面落实科学发展观、实现全面建设小康社会奋斗目标的必然要求。和谐社会是管委会以人为本的社会，一切活动的根本目的都是为了人的生存和发展。构建社会主义和谐社会是一项系统工程，涉及经济、政治、文化等各个领域，必须依靠全社会的共同努力。档案工作是一项基本性极强的工作，其主体是档，即国家机构、社会组织以及个人在社会活动中直接形成的具有保存价值的不同形式的历史记录，它作为社会共享的知识资源，无疑是社会前进和发展中不可或缺的富贵财富，构建和谐社会离不开这些富贵的文化资源，充分发挥档案的社会服务功能对构建社会主义和谐社会将起着积极的失去作用。因此，构建社会主义和谐社会离不开档案事业的发展，而档案事业与其他社会事业的同步、协调发展，也是和谐社会的重要体现之一。

二、推进档案信息化建设，保证档案服务工作与社会同步、协调发展

　　随着科学技术的飞速发展，电子计算机和现代通信技术等各种科技手段在社会生活的广泛运用，人类社会步入了崭新的信息化时代，其显著标志就是几乎所有信息都可以转化为可被计算机识别和处理的电子文档，这给档案工作带来了巨大的挑战。为了应对挑战，使档案工作与社会同步、协调发展，加强档案信息化建设、构建信息化档案管理系统也就尤为历史发展的必然。建设信息化档案管理系统的目标是使信息传递网络化、信息检索智能化、用户使用共享化，即以数字化信息为档案管理内容，以计算机应用为管理手段，以网络传递为利用方式的一种新型档案管理体系。当前，和缓档案部门应当依托电子政务工程，把现行公开文件信息化纳入档案信息化建设，加快档案数字化加工步伐，有计划、有步骤地建设公开文件目录信息和全文信息数据库，逐步实现公开文件计算机查询、触摸屏自助查询和网上查询，同时，加强区域公开文件信息共享建设，构建共享信息网络。

三、加强档案资源建设，努力打造为构建和谐社会服务的平台

　　构建和谐社会、强化政府公共服务功能，离不开以档案资源建设来失去和保障服务创新。随着改革开放的深入和政务的公开，人民群众的民主意识和法制意识逐步增强，对档案的需求日益高涨，个人查阅档案利用率近年来呈直线上升之势。利用者除了工作查考外，大多是个人查找工龄档案、婚姻档案、公证档案、知青档案、房地产档案等。然而，在开发利用档案信息的过程中，各地档案馆也明显感到了馆藏结构单一、资源相对不足的缺陷。不可否认，还有许多与公众利益相关的档案尚未接收进馆。因此，档案部门今后应着手研究优化馆藏结构的方法，加强向社会征集档案，对于一些家庭或个人档案，也可以通过接受捐赠、购买等方式保存起来。同时，还要更多地接收公众喜闻乐见的档案材料，如照片、录音录像资料、收藏品、纪念物等，以满足人们的利用需求。要加快网络数据库建设，并依托政务网，建立公共档案资源网络，以资源共享的办法来弥补资源配置的缺陷。总之，通过全方位、多渠道的努力，不断拓宽档案资源的深度和广度，不仅可以为幸档案工作的服务功能打下坚实的基础，也可为构建和谐社会提供有效的服务平台。

四、开展现行公开文件利用工作，为构建和谐社会服务

　　为民服务，特别是保护弱势群体和困难群体的合法权益，营造团结互助、和睦相处的社会氛围，是政府工作关注的重点和构建和谐社会的重中之重。近年来，各地档案部门纷纷成立现行公开文件查阅中心，开展现行公开文件查询服务，打破了现行文件与档案的分界线，很大程度上扩展了档案馆职能的内涵和外延，将以关注历史文献、洪地域文化为主的档案馆推到一个更为宽广的舞台上。现行公开文件查阅中心开展了与百姓息息相关的政策、法规文件资料的利用服务工作，是档案馆更新观念、服务厉、拓宽服务领域、深化服务功能的具体体现，搭建了党和政府联系人民群众的桥梁。

五、加强档案队伍建设，提高档案工作者的整体素质

　　人才是决定因素。对档案工作者而言，不仅要有良好的思想政治素质，还必须具有良好的文化素养、科技知识和一定的外语能力，除了要在工作实践中一边工作一边学习提高外，还必须要有计划、有目的地提高，分期分批地不断培训人员，否则其业务水平、知识结构和陈旧观念必然不能适应飞速发展的数字化信息资源的开发利用的要求。与此同时，加快引进高素质人才，把具有活力、刻苦学习，能及时掌握最新科技手段、方法、富有创新精神的人才充实到档案工作队伍中来。
总之，在新的历史时期，我们要坚持以为指导，转变观念，拓宽视野，不断提高服务能力，积极做好档案工作，使档案事业更好地为其他各项社会事业服务，为构建社会主义和谐社会和实现全面建设小康社会的目标做出应有的贡献。