二手房买卖合同纠纷办案小结
作者：陈召利 主页：www.law-god.com
最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、 房屋中介机构操作不规范
1．委托合同签订不规范
一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2．逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》（现变更为《南京市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定，从2007年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易，买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的（《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类）改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。
在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。
二、 房屋买卖合同的内容不完整
如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。
三、 房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。
在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。
黔西南州科学技术奖励办法
贵州省黔西南布依族苗族自治州人民政府
州人民政府关于印发黔西南州科学技术奖励办法的通知
州府发〔2011〕8号
各县、市人民政府，州政府各部门、各直属机构，顶效开发区管委会：
现将《黔西南州科学技术奖励办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一一年四月十四日
黔西南州科学技术奖励办法
第一章 总 则
第一条 为了实施科教强州战略，充分调动广大科技工作者的积极性和创造性，依照《国家科学技术奖励条例》、《贵州省科学技术奖励办法》和有关法律、法规，结合本州实际，制定本办法。
第二条 本办法所称州科学技术奖励是指由州人民政府授予的，在推动本州科学技术进步活动中做出突出贡献的公民、组织所获得的奖励。
第三条 州人民政府设立州科学技术奖，包括州最高科学技术奖、州科学技术进步奖、州科学技术成果转化奖和州科学技术对外合作奖。
第四条 州科学技术奖励贯彻尊重知识、尊重人才的方针，鼓励自主创新和攀登科学技术高峰，促进科学技术与经济建设、社会发展的紧密结合，推动科学技术成果的商品化和产业化。
第五条 州科学技术奖励工作，坚持公正、公平、公开的原则，任何单位和个人不得非法干涉。
第六条 州科学技术行政管理部门负责州科学技术奖励的组织管理工作和国家、省科学技术奖的推荐工作。
州人民政府有关部门应在各自职责范围内协助做好州科学技术奖励工作。
第七条 州科学技术奖励接受全社会的监督，实行公示和异议制度。
第八条 社会力量在州内设立的科学技术奖，应当依照国家和省的有关规定在州科学技术行政管理部门办理登记手续，并报省科学技术行政管理部门备案。
第二章 设置和条件
第九条 州最高科学技术奖授予符合下列条件之一的科学技术工作者：
(一)在科学技术创新、科学技术成果产业化中做出突出贡献，并取得特别显著经济效益、社会效益和生态效益的；
(二)在科学技术研究和应用中取得重大突破或在科学技术发展中做出重大贡献，在省内外产生重大影响的。
州最高科学技术奖不分等级，每次授予人数不超过1名（可空缺）。
第十条 州科学技术进步奖授予符合下列条件之一的公民、组织：
(一)运用科学技术知识在产品、工艺、材料、技术、装备及系统等方面做出重大技术发明的；
(二)在实施重大工程项目中，其技术和系统管理方面有创新，工程达到省内领先水平，取得显著经济效益或社会效益的；
(三)在基础研究和应用基础研究中阐明自然现象、特征和规律，做出重大科学发现或有创新方法的；
(四)在社会公益项目中，对科学技术基础性工作和社会公益性科学技术事业做出重要贡献，取得明显社会效益的。
州科学技术进步奖设一等奖、二等奖、三等奖3个等级，每次奖励项目总数不超过30项。
第十一条 州科学技术成果转化奖授予符合下列条件之一的公民、组织：
(一)在科学技术成果转化推广应用中，取得显著经济效益、社会效益和生态效益的；
(二) 在技术开发项目中，完成较大科学技术创新，实现科学技术成果转化，产生显著经济效益或社会效益、生态效益的。
(三) 在引进、消化、吸收、推广应用先进适用科学技术成果或促进高新技术成果产业化的。
州科学技术成果转化奖设一等奖、二等奖、三等奖3个等级。
每次奖励项目总数不超过20项。
第十二条 州科学技术对外合作奖授予符合下列条件之一的州外公民、组织：
(一)同本州公民或组织合作研究、开发，促进科技成果产业化并取得显著经济效益或社会效益的；
(二)向本州公民或组织传授先进科学技术、培养人才，成效特别显著的；
(三)为促进本州与其他国家在科学技术交流与对外合作方面，做出重大贡献的。
州科学技术对外合作奖不分等级，每次奖励项目总数不超过2项。
第三章 推荐、评审和授予
第十三条 州科学技术奖每两年评审一次。
第十四条 州科学技术奖由下列单位或个人推荐：
(一)县、市人民政府的科学技术行政管理部门；
(二)州人民政府有关部门；
(三)中央、省驻州有关单位；
(四)经州科学技术行政管理部门认定，具有推荐资格的单位或科学技术专家。
第十五条 推荐单位或个人推荐时应填写统一格式的推荐书，提供真实、可靠的评价材料。
第十六条 州科学技术行政管理部门负责推荐项目的评审组织工作。
第十七条 涉及国防、国家安全秘密的科技项目，应按国家科技保密的有关规定办理。
第十八条 州科学技术奖，由州科学技术行政管理部门组织专家评审，报州人民政府审批。
州最高科学技术奖经州人民政府审定后，由州长签署并颁发荣誉证书和奖金，奖金数额为15万元。
州科学技术进步奖经州人民政府审定后，颁发荣誉证书及奖金，奖金数额分别为：一等奖5万元，二等奖3万元，三等奖1万元。
州科学技术成果转化奖经州人民政府审定后，颁发荣誉证书及奖金，奖金数额分别为：一等奖5万元，二等奖3万元、三等奖1万元。
州科学技术对外合作奖奖金数额为：4万元。
第十九条 州科学技术奖励经费由州财政单项列支。
第四章 罚 则
第二十条 剽窃、假冒他人的发明、发现或其他科学技术成果的，或以其他不正当手段骗取州科学技术奖励的，由州科学技术行政管理部门查实后报州人民政府批准撤销奖励，并追回奖金和荣誉证书。
第二十一条 推荐单位或个人提供虚假数据、材料，协助他人骗取州科学技术奖的，由州科学技术行政管理部门通报批评；情节严重的，暂停或者取消其推荐资格；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。
第二十二条 参与州科学技术奖励评审活动和有关工作人员在评审活动中弄虚作假、徇私舞弊的，依法给予行政处分。
第五章 附 则
第二十三条 州人民政府各部门不设立部门科学技术奖。
第二十四条 州科学技术行政管理部门根据本办法制定实施细则。
第二十五条 本办法自颁布之日起施行。州人民政府2003年1月23日颁发的《黔西南州科学技术奖励办法》（州府发〔2003〕1号）同时废止。