重庆市人民政府


重庆市建设领域行政审批制度改革试点设计环节实施办法

此规范性文件经市政府法制办审查，符合《重庆市行政机关规范性文件审查登记办法》的规定，决定予以登记。



渝规审发[2006]5号





重庆市建设领域行政审批制度改革试点

设计环节实施办法



第一条 为保障我市建设领域行政审批制度改革顺利实施，切实提高行政审批效率，根据《重庆市建设领域行政审批制度改革试点方案》，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内申请和实施市管建设工程初步设计审批，适用本办法。市管建设工程的范围按照本办法第四条规定执行。

本办法所称建设工程，是指房屋建筑和市政基础设施工程。

设计环节中的建设工程施工许可无并联审批项目，由建设行政主管部门按照法律、行政法规规定的实施条件接件、审批。

第三条 建设工程初步设计审批是设计环节的主办事项，由市建设行政主管部门（以下简称主办部门）负责实施。

市公安消防、园林、气象、人防、市政、交通等部门为设计环节的协办部门，按各自职责办理以下协办事项：

（一）公安消防部门建设工程消防设计审查；

（二）园林部门建设工程附属绿化工程设计审查；

（三）气象部门建设工程防雷装置设计审查（限符合国家气象局第11号令第四条规定范围的建设项目）；

（四）人防部门建设工程防空地下室设计审查（限民用建筑）；

（五）市政部门市政环境卫生设计审查（限市政环境卫生项目）；

（六）交通部门建设工程涉及跨江河、跨越（穿越）公路或者与公路接口等事项的设计审查（限涉及跨江河、跨越[穿越]公路或者与公路接口的建设项目）。

第四条 建设工程初步设计并联审批市管项目范围为：

（一）一般公共建筑：建筑高度50米以上（含50米），或立项投资4000万元以上（含4000万元），或单体建筑面积2万平方米以上（含2万平方米）的项目；

（二）住宅、宿舍：20层以上（含20层）的项目；

（三）住宅小区、工厂生活区：5万平方米以上（含5万平方米）的项目；

（四）市政公用等行业：设计规模为大、中型的建设项目；

（五）特殊公共建筑；

（六）市级重点建设项目；

（七）市级及以上财政资金或使用国债的建设项目；

（八）使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的建设项目。

但前款（一）至（四）项中在万州、涪陵、合川、永川、江津等地的下列建设项目除外：

（一）一般公共建筑：建筑高度100米以下，或立项投资8000万元以下，或单体建筑面积3万平方米以下的项目；

（二）住宅、宿舍：建筑高度100米以下的项目；

（三）住宅小区、工厂生活区：10万平方米以下的项目；

（四）市政公用等其它项目立项投资10000万元以下的建设项目。

第五条 主办部门应在其政务办理大厅向社会统一公示实施建设工程初步设计并联审批的工作流程、办理期限、申请材料目录及法定形式、附带收费以及申请书示范文本等事项。

协办部门应将本部门所需申请材料目录及法定形式全面、准确地提交主办部门统一公示。

第六条 办理建设工程初步设计审批，申请人应先将初步设计图说提交主办部门预审，主办部门收件后，应向申请人出具申请材料接收凭证，并自收件之日起10日内出具合格或需要修改的预审意见；出具需要修改的预审意见的，主办部门应一次告知当事人需要修改的全部内容。

申请人应按照主办部门的修改意见对初步设计图说进行完善，直至预审合格。预审合格后，再向主办部门提交初步设计审批申请材料。

第七条 申请人申请建设工程初步设计审批，应向主办部门提交下列全部或部分申请材料：

（一）主办部门所需申请材料：

1、初步设计审查申请表；

2、初步设计图说（经主办部门预审合格，下同）；

3、规划设计条件通知书及红线图；

4、建设工程规划用地许可证及其附件；

5、工程勘察报告（初步勘察深度以上）及其质量审查合格意见；

6、依法应当招标的勘察设计项目，应提供招标情况备案书；

7、投资行政主管部门的审批、核准或备案文件；

8、勘察设计合同。

市外（境外）来渝勘察设计单位，提供登记备案证（审查原件留复印件）。

因房地产开发项目转让或联建变更建设单位名称等事项的，在办理建设工程初步设计审批时，应提供市开发办同意变更的文件。

涉及经济适用房或危旧房改造的项目，需提供其确认书。

属超限高层建筑工程需提供超限高层建筑工程专项审查核准通知书。

（二）公安消防部门所需申请材料：

1、建筑消防设计防火审核申报表;

2、初步设计图说（结构专业图说除外）。

（三）园林部门所需申请材料：

初步设计总平面图、绿化布置图，有建筑屋顶或平台绿化的还需提供建筑专业图说。

（四）气象部门所需申请材料：

初步设计总平面图、建筑及电气专业图说。

（五）人防部门所需申请材料：

防空地下室初步设计图说。

（六）市政部门要求的申请材料：

初步设计图说。

（七）交通部门所需申请材料：

初步设计总平面图，涉及交通设施部分的工程的初步设计平面图、立面图、剖面图及说明。

申请人提交上述材料时，应按部门分类成套提供。主办部门不得要求申请人自行到协办部门提交申请材料，协办部门不得在主办部门之外另行单独接收申请材料。

第八条 主办部门收到申请人提交的材料后，应向申请人出具申请材料接收凭证，并负责统一审查主协办部门所需全部申请材料是否齐全和是否符合法定形式（必要时，主办部门也可根据具体情况要求协办部门参与审查）。

申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，主办部门应自统一接件之日起5日内向申请人出具补正材料通知，一次告知申请人需要补正的全部内容。

申请人提交的申请材料齐全和符合法定形式后，主办部门应予受理，并向申请人出具受理的书面凭证。

主办部门决定不予受理的，应向申请人出具不予受理的书面凭证，并说明理由。

第九条 主办部门和协办部门应在市政府电子政务信息平台设置专用电子邮箱。

主办部门应在作出受理决定的当日或次日，以电子邮件的形式向协办部门设置的电子邮箱发出领取材料通知，协办部门应自收到主办部门领取材料通知的当日或次日派人到主办部门领取协办材料和受理的书面凭证。

协办部门逾期不领取的，视为不参与并联审批，由此产生的相关责任由协办部门承担。

第十条 协办部门领取协办材料和受理书面凭证后，应按照本系统上下级的管理权限，及时确定承办部门，但应由协办部门负责统一与主办部门进行工作衔接。

第十一条 协办部门应自接到协办材料和受理书面凭证之日起10日内将审查意见（附图）书面回复主办部门，因情况特殊难以在10日内回复的，经本部门负责人批准，可以延长5日回复审查意见，但应在10日届满前将延长期限的情况以书面方式告知主办部门，主办部门的办理时限相应顺延。主办部门接到协办部门延期告知后，向申请人出具主办事项延期审批通知并说明理由。

协办部门在10日内未回复审查意见且未告知延长时限的，主办部门可根据具体情况决定继续办理或中止审批主办事项，由此产生的相关责任由协办部门承担；主办部门决定中止审批的，应向申请人出具书面通知，同时向协办部门设置的电子邮箱发出领取协办事项催告函的通知，协办部门应在收到通知的当日或次日派人到主办部门领取。协办部门应自领取协办事项催告函之日起2日内回复审查意见。协办部门逾期不领取协办事项催告函或者在催告期限内仍不回复审查意见的，视为协办部门同意协办事项，主办部门应恢复办理主办事项，并向申请人出具恢复办理的书面通知，由此产生的相关责任由协办部门承担。

协办部门在催告期限内回复审查意见的，主办部门应恢复办理主办事项，并向申请人出具恢复办理的书面通知。

第十二条 协办部门应在规定的审查期限内选择“同意”、“不同意”、“需转报中央国家机关批准”三种审查意见中的一种回复主办部门。

协办部门回复前款三种审查意见之外的审查意见的，视为未回复审查意见。

第十三条 协办部门回复“同意”的审查意见的，若涉及缴费、领证等事项，应附缴费、领证的具体金额和方式的书面告知书一式三份，主办部门同意建设工程初步设计审批的，应将协办部门所附缴费、领证的具体金额和方式的书面告知书一份给申请人，转告其按协办部门的规定缴费、领证。

第十四条 协办部门回复“不同意”的审查意见的，应附不同意的理由；不附理由的，视为协办部门未回复审查意见。

协办部门回复“不同意”的审查意见（附理由）的，主办部门可根据具体情况决定批准或者不批准主办事项。主办部门决定批准主办事项的，应自批准之日起10日内向协办部门设置的电子邮箱发出领取批准主办事项理由说明的通知，协办部门应在收到通知的当日或次日派人到主办部门领取。逾期不领取的，视为已告知。主办部门因不采纳协办部门的审查意见产生的相关责任由主办部门承担。

协办部门回复“不同意”的审查意见（附理由）的，主办部门据此决定不批准的，应向申请人出具不予审批的书面决定并附协办部门“不同意”的审查意见，由此产生的相关责任由协办部门承担。

第十五条 协办部门回复“需转报中央国家机关批准”的审查意见的，主办部门应作出中止办理主办事项的决定，并向申请人出具书面通知。待中央国家机关出具审查意见后，应恢复办理，并向申请人出具恢复办理的书面通知。

第十六条 在协办部门的审查期限内（确定的协办部门已全部回复审批意见的除外），主办部门一般不得批准主办事项。确有必要，主办部门可提前批准，由此产生的责任由主办部门承担。

在协办部门回复审查意见前，主办部门已决定不批准主办事项的，应向协办部门设置的电子邮箱发出领取终止审查协办事项的通知，协办部门应在收到通知的当日或次日派人到主办部门领取。逾期不领取的，视为已告知。

第十七条 主办部门应自受理之日起20日内作出建设工程初步设计审批的决定。决定批准的，作出批准决定；决定不批准的，作出不予批准决定，并说明理由。

主办部门办理主办事项依法需要进行听证、检验、检测、鉴定、专家评审、中介机构评估等事项的，所需时间不计算在前款规定期限内，但应作出中止审批的决定，将进行以上事项的相关依据、内容和起始时间等书面告知申请人。上述事项完毕后，主办部门应立即恢复办理，并向申请人出具恢复办理的书面通知。

因情况特殊，主办部门难以在20日内完成审批的，经主办部门负责人批准，可以延长10日，但应向申请人出具主办事项延期通知。

第十八条 实施建设工程初步设计审批，因情况特殊，需要调整经批准的规划设计方案强制性要求的，主办部门应征得规划行政主管部门的书面同意；规划行政主管部门应自收到主办部门书面调整建议之日起的10日内回复同意或不同意的意见，逾期不回复的，视为同意。

第十九条 主办部门应自作出审批决定之日起10日内以电子触摸屏或网上公布等多种形式公示审批结果。

第二十条 主办部门向申请人送达相关材料，按照申请人提供的电子邮箱以电子邮件的形式告知申请人在规定的时限内到主办部门政务办理大厅领取。申请人领取材料应提供合法有效的身份证明并填写送达回执。申请人逾期不领取的，视为相关事项已告知或相关文书已送达申请人。

第二十一条 在市政府电子政务信息平台设置的专用电子邮箱正式启动前，主办部门、协办部门按照《重庆市建设领域行政审批制度改革试点方案》的规定采用电话、传真、电子邮件等方式衔接相关工作。

第二十二条 本办法所称“日”，指法定工作日，不含节假日。

第二十三条 本办法实施过程中的具体问题，由市建设行政主管部门负责解释。

第二十四条 本办法自2006年1月1日起施行。


尚未取得产权的商品房转卖中买受人的物权保护
肖敏
前言
一、研究的动机与目的
未取得产权证的商品房连环买卖纠纷在司法实践中为数不少，这类案件案情并不复杂，但在司法实践中却产生了极大的困惑：多数意见认为，从法律逻辑上推演，买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护。但是，从生活常理来论，似应给予买受人以物权保护，否则有违公平，有悖诚信。法律的生命源于生活，如果法律人与普通市民各说各话，将减损法律的权威，有损法律人的社会评价，也不利于培育民众对法律的信仰。由于这类案件在法律适用上尚无明确、具体的条文能对号入座，所以，对其进行法理梳理并探求妥当的处理办法具有极大的现实意义。
二、研究的范围
在开始本文的分析之前，需要强调：为使讨论更有针对性，避免范围过于宽广，1.本文只针对商品房进行分析，不涉及回迁房、小产权房、农村住房、公房、政策性住房等，有关这些房屋的连环买卖问题，笔者将在其他文章中另行分析；2.本文只针对出卖人已合法购买并合法占有的商品房进行分析，不涉及出卖人违法购买房屋或者出卖人前手尚未依法向出卖人交付房屋的情形；3.本文的讨论限于已登记在出卖人前手的名下的房屋（包括初始登记），对于出卖人前手尚未取得所有权的房屋未列入讨论的范围；4.本文假定买受人不存在违约的情形，出卖人除擅自转卖及不同意协助买受人过户之外也没有其他违约情形，如果存在这些情形，则可能产生其他法律问题，这些问题不列入本文讨论的范围；5.本文也不涉及出卖人“一房数卖”、善意取得等问题，对于这些问题，已有大量文章进行了充分的讨论，本文不打算拾人牙慧。
二、本文的研究进路
本文首先认为，之所以会出现法律人的思维与生活常理相悖的奇怪现象，其实是因为上述持“买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护” 的人机械地理解了法律。接着，本文从请求权转让的独特视角及判决的可执行性、不损害各方利益的角度论述了给予买受人物权保护的正当性与妥当性，以实现法律效果与社会效果相统一。同时，本文也适当兼顾了出卖人前手的正当权利，衡平了各方利益，并考虑了国家的房地产调控政策，避免司法权与行政权打架。最后，本文提出了制定司法解释的建议，并斗胆设计了供参考的司法解释条文，以使理论的探讨能有益于解决实际问题。
法理梳理
现抽取这类案件在司法实践中比较典型的几个问题进行分析。
一、出卖人将其未取得产权的房屋出卖给买受人的合同是否有效
（一）观点争鸣
这类案件中，经常会出现出卖人在未取得产权证，也未征得其前手----现有产权人（以下简称“前手”）同意的情况下，将其合法占有的商品房转卖给他人，而出卖人的前手又不予追认的情况。有关出卖人与买受人之间房屋买卖合同效力的问题，司法实践中存在以下不同意见：
第一种观点认为，根据《房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记取得权属证书的房屋不得转让，出卖人出卖房屋时如未取得产权，则该房屋买卖合同无效。
第二种观点认为，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。上述房屋买卖合同属于效力待定合同，如出卖人的前手不同意或事后不追认，则该合同无效或不生效。该观点进一步认为，判决合同无效或不生效后，买受人可基于缔约过失责任向出卖人要求损害赔偿。
第三种观点认为，该房屋买卖合同基于双方当事人的自愿，并不违反法律、法规，在不损害国家、社会、及第三人利益的情况下，即使前手不同意或事后不追认，该合同依然有效。
（二）法理分析
本文同意第三种观点，以下针对上述三种观点进行分析论证。
1.第一种观点是错误的
第一种观点在司法实践中曾非常流行，但由于依据该观点作出的判决经常会造成不公平，已经逐渐被司法实践抛弃。这个观点错误的理由大致在于：1.《房地产管理法》第三十七条属于管理性规范，而非效力性规范，不影响合同的效力 ；2.出卖房屋时无产权证只会导致合同的履行遇到障碍，但不会影响合同的效力；3.从该法后面的第四十四、四十五条的规定来看，该法也没打算否定这类合同的效力 。
鉴于现在持这种观点的人已不多，本文对该观点的错误之处不展开详细论述。
2.第二种观点也是不正确的
第二种观点具有比较大的迷惑性，但是，该观点错误地理解了《合同法》第五十一条。
首先，必须澄清的一个问题是，不具有所有权并不等于无处分权。《合同法》第一百三十二条第一款 及《物权法》第一百八十条 就旗帜鲜明对这两个概念作了区分，《合同法》第五十一条规定的也只是“处分他人财产”，而不是“处分他人所有的财产”。出卖人从其前手处合法购买并合法占有房屋后，对于该房屋就具有了期待权，对该房屋具有财产性权利；而前手则附有依法协助出卖人过户的义务，无权期待收回房屋或转卖他人（尤其是在出卖人与其前手依法进行了预告登记的情况下）。就出卖人来说，对于现在已交付给自己的，将来也必然属于自己的房屋（只要出卖人不进行其他处分），当然有处分的权利。
其次，现实生活中，出卖人购买房屋时经常需要做按揭贷款，这时，前手一般会书面认可出卖人为所有权人，至少会书面认可出卖人的抵押人地位。虽然根据《物权法》第十四条的规定，由于房屋并未登记在出卖人名下，出卖人并不具有真正意义的所有权。但根据《物权法》第十六、第十七条的规定，产权登记簿对所有权只具有推定效力，并无绝对效力 ，故前手交付房屋并书面认可出卖人为所有人的行为应当在前手与出卖人之间发生对内的效力，只是因未经登记公示而不得对抗外部第三人而已 。这类案件中一般也没有需要对抗的外部第三人。再说，前手书面认可了出卖人抵押人的地位，而抵押权的设立针对的是抵押物的交换价值，所以，我们至少可以认为前手已认可了出卖人的处分权。
第三，《合同法》第五十一条对无权处分合同的效力问题规定得不甚清晰，故学界存在各种不同的解读，虽早有青年学者提出“合同有效说” ，也有学者认为以债权形式主义的物权变动模式为前提，惟有将无权处分行为认定为生效行为，方可既获得形式上的正当性，又获取实质上的正当性 ，但以往的通说基于对该条文的反对解释，认为无权处分合同“效力待定” 。《物权法》出台后，我们结合《物权法》第十五条再来理解无权处分合同的效力问题，便会发现以往的通说并不准确。《物权法》第十五条明确规定欲引起物权变动的负担行为与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。所以，在这类案件中，即便认为出卖人无权处分，无权处分只能导致物权变动不发生效力，但不影响负担行为的效力。负担行为是指发生债务关系的法律行为，合同行为是典型的负担行为。至于如何处理物权变动不发生效力的问题，下文将会专门论述。而通说所采用的反对解释违反了形式逻辑的规则，因为该条规定的构成要件与法律效果的内涵并非包含关系、外延也并非完全重叠 。且通说易被不诚信的一方所利用，当合同的履行于己有利时，便促成合同生效；于己不利时，则阻止合同生效，极易诱发道德风险。
而且，如果依据该条认定在出卖人没有标的物的所有权且未经所有权人同意或所有权人事后不予追认的情况下的买卖合同无效，那现代社会中所有的有关期权方面的交易都是无效的，而这种交易或贸易在市场经济中是普遍存在的，也是市场流通的必然要求，这将极大地影响交易的安全。
此外，第二种观点认为应判决合同无效或不生效，让买受人另行起诉出卖人承担缔约过失责任，赔偿损失。这种观点不但在法律上站不住脚，还会产生极差的社会效果。一般来说，守信的买受人依据缔约过失责任获得的救济都远不如履行合同获得的利益。而且，由于买受人已合法占有房屋，判决无效的后果必然会导致要求买受人腾房的事件，这样就极易引发社会不稳定因素。而且，让买受人另行起诉要求出卖人要求损害赔偿也将极大地浪费司法资源。
3.从请求权转让的独特视角论证合同有效性
在论证出卖人与买受人之间房屋买卖合同的有效性之前，我们先分析一下出卖人与其前手之间合同的相关权利。基于房屋买卖合同，出卖人对其前手有两项基本请求权，第一项为请求其前手交付房屋的权利；第二项为请求其前手协助办理过户手续的权利。根据《合同法》第六十条之规定 ，第二项权利属于法定的请求权。而且，最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，该请求权具有物权性质 。现前手已将房屋交付给出卖人，出卖人已合法占有该房屋，故，出卖人对该房屋拥有了占有权以及要求其前手协助过户的请求权。
根据出卖人与买受人某之间的买卖合同，出卖人应当将自己对该房屋的权利转让给买受人，即将其占有权及请求其前手过户的权利转让给买受人。出卖人将该两项权利转让给买受人是双方自愿行为，也不违法法律、行政法规规定，在不损害国家、社会、他人利益的情况下，应当确认有效。
4.如何理解物权变动不发生效力的问题
前面提到，由于房屋不在出卖人名下，出卖人的负担行为有效，但物权变动不发生效力。那物权效力不发生效力又当作何理解呢？这是否意味着出卖人不能将房屋过户至买受人名下呢？答案是否定的。这里所说的物权变动不发生效力是指，出卖人不能越过自己而直接将房屋从其前手名下过户至买受人名下。但实际上，这种现象根本不可能发生，因为，在这种情况下，房产登记部门不可能将房屋越过出卖人过户至买受人名下。所以，欲使物权变动发生效力，就得先完成房屋从出卖人的前手过户至出卖人名下这一步骤。如何实现这一步骤，下文将会述及。
二、出卖人将已抵押给银行的房屋转卖的行为是否有效
大多数情况下，出卖人转卖的房屋都已抵押给银行。一个很奇怪的现象是，在基层法院及银行系统中，持在抵押期间，未经银行同意，出卖人将房屋转让的行为无效的观点的人特别多。这是一种明显错误的观点，笔者本不打算提及，但由于其相当流行，为纠正这种以讹传讹的现象，本文不得不就此问题做一简要论述。
上述错误观点的依据一是《担保法》第四十九条第一款 ；二是抵押合同中的约定。本文认为，这两个依据都不得作为认定出卖人转卖行为无效的理由。
针对第一个依据，本文认为，首先，《担保法》第四十九条第一款并未规定出卖人未经抵押权人同意转让抵押物的行为无效，该条款只是要求通知抵押权人，而通知的时间、方式并无限制。我们认为，诉讼通知也应当认定是通知的一种，所以该条规定要求通知抵押权人的条件极易满足，形同虚设；其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条明确规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”；第三，《物权法》第一百九十一条也有同样的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。可见，只要买受人同意代出卖人清偿债务，就可以消灭抵押权，这对银行并无不利，我们不应当否认出卖人转卖行为的效力。
第二个依据也不成立。出卖人与买受人间合同的效力只能由法律来评价，不能由出卖人与银行之间的约定来决定，出卖人违反约定，只会涉及出卖人承担违约责任的问题，不会影响出卖人与买受人之间合同的效力问题，具体论述可参见本文针对下一焦点问题的阐述。
三、如果出卖人与前手有不得转让的约定，出卖人转卖的行为是否有效
实践中，出卖人与其前手的房屋买卖合同中有时会出现诸如“买方在全部房款付清前，不得转卖”、“未经卖方同意，买方不得将房屋转售他人”之类的约定。出卖人在与其前手有这类约定的情况下，未经其前手同意而转卖房屋，其前手主张出卖人转卖行为无效的，人民法院是否应当支持？
有观点认为，即使同意上述有关合同有效性的论证，但根据《合同法》第七十九条的规定 ，出卖人擅自将其权利转让给买受人的行为也应当认定无效。
本文认为，这种观点也是无法成立的，理由为：第一，认定合同效力只能依据《合同法》第五十二条，而《合同法》第七十九条显然不属于《合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定；第二，如前所述，合同的效力之有无只能由法律来评价，而不能由约定来决定。出卖人违反其与前手的上述约定，只能导致出卖人对其前手承担违约责任，但不能影响出卖人将其权利转让给买受人的合同的效力问题。至于出卖人需承担的违约责任的具体内容是什么，则要视案件的具体情况而论；第三，如前所述，最高人民法院民一庭倾向性意见认为，请求前手协助过户的权利具有物权性质，可见，出卖人擅自转卖的行为不属于《合同法》第七十九条约束的债权转让范畴；第四，实践中，出卖人的前手一般都会知道买受人购买房屋并入住房屋的事实。对此事实，前手一般都默认，只是在买受人起诉要求其与出卖人协助办理过户手续时才因房价上涨而以出卖人擅自转卖为由提出抗辩，试图将房屋收回，对于前手这种因利而变的行为，不应当鼓励。
当然，如出卖人与其前手存在诸如“买方擅自转卖的，卖方有权收回房屋”之类的约定，则可能产生前手解除其与出卖人的合同的问题，使买受人丧失物权的保护，但这与买受人与出卖人合同的效力问题不是一回事。
四、买受人是否有权替出卖人清偿未付房款及银行贷款
实践中，买受人为实现将房屋过户至自己名下的目的，常常愿意替出卖人清偿出卖人欠前手的购房款及相应的违约金（如有的话），并代出卖人清偿银行贷款本息。而出卖人的前手常常会因房价上涨而不接受买受人的代为清偿，银行有时也会因为担心引起不必要的麻烦而不同意买受人代为清偿。
如前所述，只要买受人愿意代出卖人清偿银行债务，既作为债权人又作为抵押权人的银行应当受领。举重以明轻，仅作为债权人的前手当然更无权拒绝买受人代为偿还出卖人拖欠的债务，因为这并不损害前手的利益。
当然，买受人有权对其代为清偿的债务向出卖人追偿或者与其对出卖人的债务进行抵消。
五、买受人要求出卖人及其前手协助过户是否适用诉讼时效的规定
针对这一问题，前述的最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，要求协助办理过户手续的请求权具有物权性质，故不适用诉讼时效的规定。