优先购买权的救济认定/梅贤明

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 14:08:00   浏览:8596   来源:法律资料网
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  [案情]

  张三与李四于2009年12月1日签订了一份店铺租赁合同,约定张三承租李四位于某镇四层房屋的一楼店面,租期从2009年12月2日至2014年12月1日,每年6月15日支付当年全部租金。合同签订后,张三按时支付了2010年及2011年的租金。2011年9月17日,李四在未通知张三的情况下,与王五签订了房屋买卖合同,将包括张三承租的店面在内的整栋房屋出售给王五,并办理了房屋过户手续。之后李四告知张三整栋房屋已出售,但不终止租赁合同,2012年以后的租金由王五收取。张三认为李四侵犯了自己优先购买权,向法院起诉,请求判令李四与王五签订的房屋买卖协议无效。

[分歧]

对于上述房屋买卖合同的效力,在案件审理过程中有不同观点:

第一种观点认为,当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时,承租人不享有优先购买权。第二种观点认为,只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋,承租人就享有优先购买权。第三种观点认为,出租人出卖出租房屋时,承租人是否享有优先购买权,要分两种情况,如果出卖房屋超出了租赁房屋范围,超出部分与租赁房屋部分可以分割,出租人又是分割出卖,承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权,对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权;如果出卖房屋超出了租赁房屋范围,而超出部分与租赁房屋部分不可分割,或虽可分割,但出租人不分开出卖,是整体出卖,承租人即享有优先购买权。

[评析]

笔者同意第三种观点,理由如下:

在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时,承租人是否享有优先购买权,取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖,如果可以分割出卖,又取决于出租人是分割出卖,还是整体出卖。

如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖,出租人是分割出卖房屋,承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围,现出租人出卖的房屋不是分割出卖,出租人出卖租赁范围外的房屋,没有法律义务让承租人行使优先购买权,否则,就侵犯了出租人的权利。相反,在此情况下,不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权,也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。

如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖,或虽可分割出卖,但出租人不同意分割出卖,要求整体出卖,承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割,或虽可分割,但出租人不同意分割出卖,要求整体出卖,在此情况下,出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋,其出卖行为直接影响到承租人的利益,必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围,但有充分的理由:超出部分与租赁部分房屋连为一体,无法分割,或虽可分割,但因出租人原因,要求整体出卖,均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之,不让承租人行使优先购买权,则侵犯了承租人的优先购买权,影响承租人利益。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条、合同法第二百三十条规定,出租人出卖出租房屋,应当在出卖前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的,不附加任何条件,不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变,只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分,承租人就享有优先购买权。

出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质,其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件,不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖,是其能否实际行使优先购买权的前提。在该案中,具体表现为张三是否愿意接受李四的整体出卖条件,是否愿意以同等价格接受。但这些都属于承租人怎样行使优先购买权的问题,而不是承租人是否享有优先购买权的问题。出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖,承租人愿意接受整体出卖条件,承租人即享受优先购买权,不愿接受该条件,承租人则放弃了优先购买权,出租人可依法对外出卖。

但本案不能因此简单的支持原告的诉讼请求。因为本案中房屋已经过户给王五,根据物权的登记生效主义,王五此时系房屋的所有权人,而且如果在买受该房屋时,王五系善意的。为保护善意第三人的交易安全,承租人行使优先购买权的请求不应被法院所支持,为保护承租人即张三的合法权益,承租人可以转而以出租人侵犯其优先购买权,要求给予损害赔偿则是合理的,应当可以得到法院的支持。

(作者单位:福建省高级人民法院)
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甘肃省水利工程设施管理保护条例(1997年修正)

甘肃省人大常委会


甘肃省水利工程设施管理保护条例(修正)
甘肃省人大常委会


(1994年5月31日甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 根据1997年5月28日甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议《关于修改〈甘肃省水利工程设施管理保护条例〉的决定》修正)

第一章 总 则
第一条 为加强水利工程设施的管理保护,充分发挥水利工程的效益,根据《中华人民共和国水法》的有关规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内的一切水利工程及其附属设施的管理保护。
本条例所指水利工程设施包括水库、渠道(灌溉、排洪、排阴)及其建筑物、泵站、水电站、农电线路及农村输变电设施、机电井、人畜饮水病区改水工程、河道、堤防、水保设施,以及水利工程附属的观测、监测、交通、通讯、管理房、灌溉试验站、水文测站、工程防护林等设施。


第三条 水利工程是保证国民经济、社会发展的重要基础产业和基础设施。各级人民政府全面负责水利工程设施的管理和保护。
各级人民政府水行政主管部门是水利工程设施的主管部门。
全体公民都有保护水利工程设施的权利和义务。

第二章 水利工程设施的管理
第四条 所有水利工程设施,应按分级管理的原则,建立管理组织。
水利工程的受益范围在同一行政区域内的,由该行政区的水行政主管部门负责管理;跨越两个以上行政区域的,由上一级水行政主管部门或委托主要受益行政区的水行政主管部门负责管理。
以国家投资为主建设的大、中型水利工程,在省、市、州(地区)、县(市、区)水行政主管部门领导下由专管机构具体管理;以乡(镇)、村投资为主及联户、个人建设的小型水利工程,由乡(镇)水利站负责管理。
第五条 各级水利工程管理单位,应根据工程规模大小,对水利工程设施采取专业管理与群众管理相结合的形式进行管理。凡有条件的,可实行专业化管理,直接向用水户服务。
各级水利工程管理单位,要加强对群众管理组织的指导,教育用水单位和群众爱护水利工程设施,严格遵守水利工程管理规章制度。
第六条 水利工程管理单位的基本任务是:全面加强经营管理,确保水利工程的安全和正常运行,节约用水,保证合理灌溉,充分发挥工程效益,为国民经济和社会发展服务。
第七条 水利工程管理单位要积极推行多种形式的经营管理责任制,建立健全规章制度和岗位职责,加强各项经济技术管理指标考核,落实管理任务,提高科学管理水平。
第八条 对各类水利工程都要实行有偿服务,认真核定水费标准,严格审批制度,积极创造条件,逐步达到按成本收费,以水养水;积极发展综合经营,面向社会提供有偿服务,增加积累,增强自我发展能力,建立工程良性运行机制。
第九条 水利工程管理单位要认真做好水利工程的维修养护工作,定期进行检查和观测,保持工程设备完好,确保工程设施正常运行。
第十条 坚持农村劳动积累工制度。各级水利部门对农村劳动积累工中用于水利部分的使用情况,进行监督和检查。
第十一条 各级人民政府要加强对水利工程管理工作的领导,健全组织,明确责任,落实管护措施,严格检查监督。

第三章 水利工程设施的安全保护
第十二条 各级水行政主管部门和管理单位要认真宣传、贯彻执行《中华人民共和国水法》、《甘肃省实施水法办法》等有关法律、法规,依法管护水利工程设施。
第十三条 各类水利工程应根据规模大小,由县级以上人民政府本着有利于管理和安全运行的原则,结合省上的有关规定和当地实际情况,合理划定工程管理和保护范围。
第十四条 严禁在工程管理和保护范围内炸石、打井、挖砂、挖窑、取土、修坟、建房、修建鱼池、垦种渠堤、堆放废弃物。严禁毁坏工程管理和保护范围内的界碑、界桩等标记。禁止在通讯、电力专用线路上非法架线和接线。
第十五条 在工程管理和保护范围内的违章建筑必须拆除。个别暂时拆除确有困难的,应与水管单位签订缓拆协议,报请县级以上人民政府批准后,可以缓拆。工程维修改建时,违章单位和个人必须服从工程需要,立即拆除。
违章建筑影响工程设施的检查、维修和改建,造成经济损失的,由违章单位或个人承担责任,赔偿损失。
第十六条 兴建工程凡需要占用、通过水利工程,影响工程效益的,必须事先向水管单位提出申请,经同意,报请上级水行政主管部门批准,并采取补救或赔偿措施后,方可施工。
第十七条 任何单位和个人不得在渠堤上擅自扒口、埋管引水、堆土打坝、设障阻水;不得排放污水,污染灌溉和饮用水源。
第十八条 严禁破坏、盗窃、强抢水利工程及其附属设施。
第十九条 任何单位和个人不得收购盗窃、强抢的水利工程设备器材。
第二十条 各级水行政主管部门要加强水政监察队伍建设,水利工程管理单位要建立安全保卫制度,依法保护水利工程,维护正常的水事秩序。
各级公安机关应加强重点水利工程设施的保护和对水利工程管理单位安全保卫工作的指导,及时查处破坏水利工程设施的违法犯罪活动。
第二十一条 水管人员要严守法纪,廉洁奉公,尽职尽责,加强对水利工程设施的管理和保护,同一切危害水利工程安全的不法行为作斗争。
任何单位和个人不得妨碍水政监察人员和水管人员进行维护工程安全的工作。

第四章 奖励与惩罚
第二十二条 对管理保护水利工程设施成绩显著的单位和个人,由各级人民政府或水行政主管部门给予表彰奖励。
第二十三条 水管单位及其管理人员违反本条例第二十一条规定,使工程受到破坏造成损失的,由其主管单位按照有关规定给予责任人员行政处分。因玩忽职守,造成重大损失的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十四条 盗窃毁坏水利工程设施的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》、《甘肃省实施水法办法》等有关规定处理;盗窃毁坏水利工程设施情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十五条 违反本条例第十四条、第十七条规定的,由水行政主管部门责令其停止侵害,限期清除障碍,采取补救措施,赔偿损失,并依照《甘肃省实施水法办法》规定处罚,对有关责任人员,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
第二十六条 在供水期、汛期和遇到灾害时,违反本条例规定的,应从重处罚。
对干扰水管人员履行职责,侮辱、殴打水管人员,情节较轻的,由水行政主管部门予以批评教育;违反治安管理处罚条例的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。
第二十七条 收购盗窃、强抢水利工程设备器材的,由工商、公安、水利、司法机关依法查处。
第二十八条 当事人对处罚决定不服的,可在接到处罚决定之日起15日内,向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可在接到复议决定之日起,15日内向人民法院起诉;也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议或不起诉,又不履行处罚决定的,

由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五章 附 则
第二十九条 本条例实施中的具体问题由省水行政主管部门负责解释。
第三十条 本条例自公布之日起施行。

附:甘肃省人民代表大会常务委员会关于修改《甘肃省水利工程设施管理保护条例》的决定

(1997年5月28日甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过)

决定
甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议审议了省人民政府提出的关于《甘肃省水利工程设施管理保护条例修正案(草案)》的议案,会议根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定,决定对《甘肃省水利工程设施管理保护条例》作如下修改:
一、第二十四条修改为:盗窃毁坏水利工程设施的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》、《甘肃省实施水法办法》等有关规定处理;盗窃毁坏水利工程设施情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
二、第二十七条修改为:收购盗窃、强抢水利工程设备器材的,由工商、公安、水利、司法机关依法查处。
本决定自公布之日起施行。
《甘肃省水利工程设施管理保护条例》根据本决定作相应的修正,重新公布。



1997年5月28日

国家文物局关于发布《文物出境展览管理规定》的通知

国家文物局


国家文物局关于发布《文物出境展览管理规定》的通知

文物办发 [2005]13号 2005年5月27日


各省、自治区、直辖市文化厅(局)、文物局(文管会),局机关各司(室)处,局各直属单位:
为规范文物出境展览的管理,根据《中华人民共和国文物保护法》和《中华人民共和国文物保护法实施条例》,制定了《文物出境展览管理规定》,现予以发布实施,请遵照执行。
特此通知。

文物出境展览管理规定

第一章 总 则

第一条 为加强文物出境展览的管理,根据《中华人民共和国文物保护法》和《中华人民共和国文物保护法实施条例》,制定本规定。
第二条 本规定所称文物出境展览,是指下列机构在境外 (包括外国及我国香港、澳门特别行政区和台湾地区)举办的各类文物展览:
(一) 国家文物局;
(二) 国家文物局指定的从事文物出境展览的单位;
(三) 省级文物行政部门;
(四) 境内各文物收藏单位。
第三条 出境展览的文物应当经过文物收藏单位的登记和定级,并已在国内公开展出。
第四条 国家文物局负责全国文物出境展览的归口管理,其职责是:
(一)审核文物出境展览计划,制定并公布全国文物出境展览计划;
(二)审批文物出境展览项目;
(三)组织或指定专门机构承办大型文物出境展览;
(四)制定并定期公布禁止和限制出境展览文物的目录;
(五)监督和检查文物出境展览的情况;
(六)查处文物出境展览中的违法、违规行为。
第五条 省级文物行政部门负责本行政区域文物出境展览的归口管理,其职责是:
(一) 核报文物出境展览计划;
(二) 核报文物出境展览项目;
(三) 协调文物出境展览的组织工作;
(四) 核报禁止和限制出境展览文物的目录;
(五) 核报展览协议书及展览结项有关资料;
(六) 监督和检查文物出境展览的情况;
(七) 查处文物出境展览中的违法、违规行为。
第六条 文物出境展览应确保文物安全。文物出境展览的承办单位应落实文物安全责任制,并对文物安全负全责。
第七条 举办文物出境展览应适当收取筹展费、文物养护费等有关费用。

第二章 文物出境展览的审批和结项

第八条 文物出境展览,应当报国家文物局批准。其中一级
文物展品超过120件 (套),或者一级文物展品超过展品总数的20%的,由国家文物局报国务院审批。
第九条 年度计划的报批程序:
(一) 国家文物局指定的从事文物出境展览的单位,各省级文物行政部门以及境内文物收藏单位,应在每年的5月底前向国家文物局书面申报下一年度文物出境展览计划。地方各级文物行政部门所辖的文物收藏单位的出境展览计划,应经省级文物行政部门提出意见后报国家文物局。
(二) 国家文物局应于每年的6月底前制定并公布下一年度全国文物出境展览计划。
第十条 文物出境展览项目的报批程序:
(一) 国家文物局指定的从事文物出境展览的单位,各省级文物行政部门以及境内文物收藏单位,应在展览项目实施的6个月前提出项目的书面申请报国家文物局审批。地方各级文物行政部门所辖的文物收藏单位举办出境展览,应经省级文物行政部门提出意见后报国家文物局审批。
(二) 国家文物局应自收到申请之日起30个工作日内作出批准或者不批准的决定。决定批准的,发给批准文件;决定不批准的,应书面通知当事人并说明理由。
第十一条 文物出境展览项目的书面申请应包括下列内容:
(一)合作各方的有关背景资料、资信证明和境外合作方的邀请信。
(二)经过草签的展览协议书草案,内容包括:
1、举办展览的机构、所在地及国别;
2、展览的名称、时间、出展场地;
3、展品的安全、运输、保险,及赔偿责任和费用;
4、展品的点交方式及地点;
5、展览派出人员的安排及所需费用;
6、展览有关费用和支付方式;
7、有关知识产权问题。
(三)展品目录、文物出境展览展品申报表和展品估价。文物出境展览展品申报表应按国家文物局制定的统一格式填写,并附汇总登记表。
上述书面申请应另附电子文本一份。
第十二条 下列文物禁止出境展览:
(一)古尸;
(二)宗教场所的主尊造像;
(三)一级文物中的孤品和易损品;
(四)列入禁止出境文物目录的;
(五)文物保存状况不宜出境展览的。
第十三条 下列文物限制出境展览:
(一)简牍、帛书;
(二)元代以前的书画、缂丝作品;
(三)宋、元时期有代表性的瓷器孤品;
(四)唐写本、宋刻本古籍;
(五)宋代以前的大幅完整丝织品;
(六)大幅壁画和重要壁画;
(七)唐宋以前的陵墓石刻及泥塑造像;
(八)质地为象牙、犀角等被《濒危野生动植物物种国际贸易公约》列为禁止进出口物品种类的文物。
第十四条 未经批准,任何单位和个人不得对外作出文物出境展览的承诺或签订有关的正式协议书。
第十五条 经批准的文物出境展览协议书草案、展品目录、展品估价等,如需更改应重新履行报批程序。
第十六条 文物出境展览的承办单位应于展览协议书签订之日起1个月内将展览协议书报送国家文物局备案。
第十七条 文物出境展览的承办单位应于展览结束之日起2个月内向国家文物局提交文物出境展览结项备案表、结项报告及展览音像资料。

第三章 出境展览文物的出境及复进境

第十八条 出境展览的文物出境,应持国家文物局的批准文件,向文物进出境审核机构申请,由文物进出境审核机构审核、登记,并从国家文物局指定的口岸出境。海关凭国家文物局的批准文件和文物进出境审核机构出具的证书放行。出境展览的文物复进境,应向海关申报,经原文物进出境审核机构审核查验后,凭原文物进出境审核机构出具的证书办理海关结项手续。
第十九条 文物出境展览的期限不得超过1年。因特殊需要,经原审批机关批准可以延期;但是,延期最长不得超过1年。

第四章 文物出境展览的展品安全

第二十条 文物出境展览的承办单位应对出境展览的文物进行严格的安全检查,现状不能保证安全的文物一律不得申报出境展览。
第二十一条 出境展览的文物应当按照经批准的展品估价保险。出境展览文物保险的险种至少应包括财产一切险和运输一切险。
第二十二条 文物出境展览的点交应当在符合文物保管条件和安全条件的场地进行。点交现场应当采取有针对性的安全保卫措施,严格规定点交流程。点交记录应详尽准确。
第二十三条 出境展览文物的包装工作应严格按照技术规范执行。由包装公司承担文物出境展览的包装工作时,包装公司应具备包装中国文物展品的资信和能力,承办单位负责对包装工作进行监督和指导。
第二十四条 文物出境展览的运输工作应由具备承运中国文物展品的资信和能力的运输公司承担。承办单位负责对运输工作进行监督和指导。
第二十五条 文物出境展览的承办单位应确保境外展览的场地、设施和方式符合中国文物陈列的安全要求。
第二十六条 制作展览图录的照片原则上由出境展览的承办单位提供,不得允许外方合作者自行拍摄。重要文物展览的电视和广告宣传需要摄录展品的,由出境展览的承办单位根据《文物拍摄管理暂行办法》的规定执行。

第五章 文物出境展览人员的派出

第二十七条 文物出境应派出代表团参加展览开幕活动,并配备工作组参与展品点交,监督和指导陈列的布置和撤除,监督展览协议书的执行情况。根据展览工作的需要,展览承办单位应派出工作组评估境外展览的场地和设施是否符合中国文物陈列的要求。
第二十八条 文物出境展览工作人员应热爱祖国,维护国家的主权和利益,维护民族尊严,严格遵守外事纪律,熟悉展览及展品情况。工作组应由具有中级以上专业技术职务的人员 (或从事文物保管等工作五年以上的人员)参加。大型文物展览工作组组长应由具有高级专业技术职务的人员担任。
第二十九条 出境展览的承办单位应当为文物出境展览工作人员在境外工作期间安排人身安全及紧急医疗保险。

第六章 罚 则

第三十条 违反本规定,有下列行为之一的,由国家文物局根据情节轻重,给予警告、通报批评、暂停文物出境展览等处罚:
(一)未经批准,签订文物出境展览协议书的;
(二)未如实申报文物出境展览项目有关内容的;
(三)工作人员玩忽职守,造成文物灭失、损毁,或其它恶劣影响的;
(四)未经批准,延长文物出境展览时间或在境外停留时间的;
(五)未在规定期限内报送文物出境展览协议书、结项备案表和结项报告,或未如实填写文物出境展览展品申报表及结项备案表的。
暂停文物出境展览的时间视情节轻重确定,最短时间为1年。

第七章 附 则

第三十一条 文物出境展览合同纠纷的解决适用中国法律。
第三十二条 其它收藏文物的单位举办文物出境展览,参照本规定执行。
第三十三条 国家文物局原发布的有关规定凡有与本规定相抵触的内容,以本规定为准。
第三十四条 本规定由国家文物局负责解释。
第三十五条 本规定自颁布之日起施行。