试论隐名出资人的股东资格认定/王明水

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 20:35:51   浏览:8161   来源:法律资料网
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试论隐名出资人的股东资格认定
——对一起显名出资人与隐名出资人股东资格纠纷的的探析

案情
2002年12月,某镇自来水厂因经营不善,准备将经营权与资产对外公开竞卖,岑某、周某、王某、葛某等十二人同为某镇自来水厂职工,岑某和周某为了避免在自来水厂出售后下岗,便由他俩作为发起人,动员本厂职工出资购买,经议定每人不得少于5万元出资,多出资不限,只有出资购股者才可在竞买成功后组建的有限公司上班。王某因家中经济困难,无钱出资,但又不想失去工作,因葛某与王某是亲戚,经周某协调,达成了除葛某自身出资5万元外,另以王某名义出资5万元,王某替葛某打工的口头协议。次日,葛某将10万元入股资金交给了岑某,并由岑某向葛某出具收据两张,一张写的是葛某的名字,另一张写的是王某的名字,收条一直由葛某保管。之后,岑某、周某等人出面竞买自来水厂成功,岑某、周某等五人被推举为董事会成员,岑某被董事会聘任为经理,周某为会计,并由周某到工商部门办理了某镇自来水有限责任公司的工商登记,王某在工商登记材料的公司章程、股东名册中记载为股东,登记股份为5万元。由于王某名下的5万元股份是葛某出资,又事先约定王某只是替葛某打工,自来水公司的其他股东均认为葛某才是王某名下股份的真正出资人,收益权和表决权实际由葛某行使,王某也曾向公司表示了收益权和公司重大事项的表决权由葛某行使的态度。由于岑某、周某等经营管理得当,自来水公司效益佳,各股东从2003年6月5日至2005年4月15日取得股本收益若干万元,其中王某名下的股本收益为50045元,均由葛某领取。王某见自来水公司投资回报快,风险小,便于2005年8月向自来水公司提出了自己是股东,应是股本的收益人,要求自来水公司将葛某领取的收益款追回发给自己,在遭拒绝后,便将葛某作为被告向人民法院提起了诉讼,要求葛某返还不当得利50045元。

分歧
本案在审理中过程中主要有两种不同的观点:第一种认为,王某是工商登记中公司章程和股东名册记载的股东,章程和股东名册是确认股东资格的最基本的依据,故应认定王某为某镇自来水有限责任公司的股东,王某应享有股东的权利,葛某所领取的50045元属不当得利,应返还给王某。第二种认为,有限责任公司的股东首先应出资,股东出资是公司资本构成的基础,出资是通常情况下取得股东资格的必要条件,本案中葛某是实际的出资人,又以股东身份行使股东权利,因此,应按真义主义原则认定葛某是王某名下股份的股东,所领取的50045元不属于不当得利,是自己在自来水有限责任公司所投股份的正当合法收益,应判决驳回王某的诉讼请求。

评析
笔者同意第二种意见,评析如下:
一、关于隐名出资人的涵义
隐名出资是一方依据书面或口头约定将资产交由他方与他人组成有限责任公司,但在公司章程和股东名册中,记载他方的姓名或名称,而实际出资人则不记入章程。在隐名出资中,虽没有出资但在章程和股东名册中记载其姓名或名称的人为显名股东;虽然实际上出资,但未在公司章程和股东名册中记载姓名或名称的人,为隐名出资人。
隐名出资人具有如下特征:第一,隐名出资人实际上出资,但未在公司章程和股东名册中予以记载;第二,公司章程和股东名册记载的显名出资人,实际上并未出资;第三,隐名出资人与显名出资人之间存在投资合约关系,合约的形式可能是书面的,也可能是口头的;第四, 一般来说,隐名出资人一般不直接参与公司的经营,而是通过显名股东在公司中行使股东的权利,承担股东义务,并通过与显名股东的约定,间接分享公司的盈余和分担公司的亏损。
从本案来说,王某与葛某即是显明投资人与隐名投资人关系。王某虽在公司章程和股东名册中记载为股东,但实际未出资,是显明出资人,葛某顾及王某的上班问题,按照“葛某出资,王某替其打工”的事先约定以王某名义出资5万元,是隐名出资人。

二、认定有限责任公司股东资格的一般原则
从一般意义上说,有限责任公司的股东是在公司成立时向公司出资并对公司享有权利和承担义务的人。有限责任公司的股东由以下几个方面的主体构成:第一,凡是在公司章程上签名盖章并实际履行出资义务的发起人;第二,在公司存续期间依法继受取得股权的人;第三,公司增资时的新股东。对股东资格的认定,是一个较为复杂的问题,我国《公司法》对股东的概念与认定的标准没有明确的规定,但是,一般来说,对股东资格的认定,可从公司章程和股东名册记载、出资证明、实际出资及工商登记机关的登记等几方面进行把握:
1、公司章程和股东名册的记载。公司章程是公司设立的最基本条件和最重要的法律文件,是确立公司权利、义务关系的基本法律文件,是公司实行内部管理和对外进行经济交往的基本法律依据,是公司成立、存续的基础性法律文件,因此,章程是认定股东资格的最重要标准。一般情况下,在公司章程中记载或签署的人即可取得股东资格。有限责任公司备置的股东名册记载的股东,是公司认定股东资格的依据,且具有公示的效力,因此,记载于股东名册的股东享有股东资格。
2、出资证明。出资证明,是公司成立后以公司名义向股东签发的出资证明书。一般情况下,合法持有有限责任公司的出资证明书的,即有该公司的股东资格。
3、实际出资。出资是股东最基本的义务,公司的资本由股东出资构成,股东出资对公司成立、存续具有极为重要的意义。人们往往特别看重对公司的出资,并把出资作为认定股东资格的重要条件。
4、工商登记机关的注册记载。工商机关的登记具有公示性质,依照《中华人民共和国公司登记条例》的规定,股东的姓名或名称是公司登记的事项之一。一般来说,只要登记机关有相关姓名或名称记载的,即应确认其具有股东资格。
根据上述原则,在认定有限责任公司股东资格时,隐名出资人一般情况下是不具备股东资格的。

三、特殊情况下,隐名出资人可以成为有限责任公司的股东
一般情况下,隐名出资人不具有股东资格。但这并不意味着无论在什么情况下,都必须认定显名出资人为股东。例如,某甲为实际出资,章程记载某乙为公司的股东,但在公司成立后的存续期间,某甲一直认为其就是股东,并行使了股东权利,而且其他股东也将其视为股东。某乙虽知其为章程记载的股东,但没有行使股东权利。在这种情况下,如果仍机械地认定某乙为公司股东,显然不妥。那么,在特殊情况下如何把握隐名出资人的法律属性呢?笔者认为,具备下列情形的,可以认定隐名出资人具有股东资格:
第一、隐名出资人与显明出资人存在着合约,即显名出资人和隐名出资人存在挂名出资之约定之事实。尽管这种合约属于民法调整的私人契约,但对公司内部应产生约束力,民事法律行为以当事人的意思表示为要素,意思表示有外部行为表示和内部行为意思构成,当外部表示与内部意思不一致时,则要以“真意主义”来考量。
第二,公司其他股东(大部分股东)明知实际出资人的出资,且认可其以股东身份行使权利。认可的方式有两种,一是明示,即通过股东会决议等形式作出;另一个是默示,即明知对公司出资的不是显名出资人而是隐名出资人,在隐名出资人以股东身份行使股东权利时不反对。
第三,隐名出资人行使了股东权利。股东权是指股东基于股东资格而享有的从公司中获得利益和参与公司决策的权利。隐名出资人在行使这些权利时,是以股东身份行使的。
本案中的王某与葛某存在着“葛某出资,王某替其打工”之约定,且王某名下的股东权一直由葛某行使,某镇自来水有限责任公司的其他股东都知道王某与葛某之间的约定,对葛某同时行使王某名下股份的股东权一直予以认可,因此,本案葛某具有股东资格。
至于王某是公司章程和股东名册中记载的股东问题,因我国民法通则和公司法并未规定出资人的姓名和名称是公司取得法人资格必须的明示条件,故记载于公司登记机关的股东姓名或名称并无创设股东资格的效果;公司设立登记具有创设公司法人资格的功能,但就股东资格而言,工商登记并非设权程序,只具有对善意第三人的证权功能,因而是宣示性登记。司法对股东资格的认定应采用形式性和实质性相结合的办法审查

四、关于应否确立隐名股东制度的思考
1、现行法律缺失对隐名股东的规定
我国现行公司法和其他法律都没有明确的条文对隐名股东进行规定。但在实际生活中,只提供资金、实物、约定参与盈余分配,但不参与公司经营和管理的隐名股东大量存在,且近年来因隐名股东引起的股权收益纠纷不断增长,逐渐引起了法学界和司法界的关注。
2、最高司法机关对解决显名出资人与实际出资人股权纠纷的倾向性意见
由于在实际生活中,只提供资金、实物、约定参与盈余分配,但不参与公司经营和管理的隐名股东大量存在。且近年来因隐名股东引起的股权收益纠纷不断增长,为了指导处理因此而引起的纠纷,最高人民法院2003年12月公布了《关于审理公司纠纷案件若干问题的规定(一)征求意见稿》(以下简称《征求意见稿》),该《征求意见稿》第19条第一、二款作了相关规定。从第19条第1款的规定来看,在有限责任公司中,尽管名义出资人与实际出资人之间有关于出资、经营及相关权利义务的约定,但履行过程中,实际出资人享有股权,承担相关的义务,并为半数以上的其他股东所知,在股权确认之诉中人民法院可以认定实际出资人享有股权。第19条第2款遵循了真义主意来解决股东的资格问题,从该款的规定来看,一方出资,另一方以股东名义参加公司,双方约定实际出资人为股东或实际出资人承担风险,实际出资人主张名义出资人转交股息和其他股份财产利益的,人民法院应予以支持。从《征求意见稿》第19条的规定我们能挖掘出最高司法机关对隐名股东制度的倾向性意见。
3、隐名股东制度确立的必要性
在我国有必要确立隐名股东制度,一方面,是现实生活和司法实践的需要,一方面是隐名出资形式已在我国经济生活中频繁出现。正是由于立法中没有规定,客观上又需要法律进行调节,显现出现行法律的缺失,故最高人民法院预用司法解释对其进行规定。另一方面,有利于提高人们的投资积极性,最大限度地吸收社会闲置资金用于生产,解决经营者对资金需求的压力,促进经济发展。再次,法律所确立的隐名股东制度本身应为合法的行为,规避公司法律的隐名投资的非法行为,并非隐名股东制度的内涵,同时也为民事法律、行政法等相关法律所排斥。



安徽明和律师事务所 王明水
电话:0563—7022164




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克拉玛依市城镇职工生育保险实施办法

新疆维吾尔自治区克拉玛依市劳动和社会保障局


关于印发《克拉玛依市城镇职工生育保险实施办法》的通知

克拉玛依市劳动和社会保障局

新克政发〔2004〕52号


各区人民政府,市政府各委、办、局,石油、石化企业,各有关单位:

《克拉玛依市城镇职工生育保险实施办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。







二OO四年十月九日





克拉玛依市城镇职工生育保险实施办法



第一章 总 则



第一条 为了保障女职工生育期间的基本生活和医疗需要,促进妇女就业,根据《中华人民共和国劳动法》、《新疆维吾尔自治区城镇职工生育保险办法》和有关政策,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内国家机关和城镇企业、事业单位、社会团体、民办非企业单位、有雇工的个体工商户(以下统称用人单位)及其职工或者雇工(以下统称职工)。

中央驻市石油石化企业所属驻外地单位及其职工以相对集中的方式,统一参加本市城镇职工生育保险。

第三条 生育保险实行全市统筹。

第四条 用人单位应按照国务院《社会保险费征缴暂行条例》的规定,向市、局及区社会保险经办机构(以下简称社会保险经办机构)办理生育保险登记,参加生育保险。

第五条 市劳动保障行政部门负责全市城镇职工生育保险工作。区劳动保障行政部门负责本行政区域内的生育保险工作。社会保险经办机构具体承办有关业务,负责生育保险基金的征缴、管理和支付工作。

卫生、计划生育、财政、经贸等行政部门以及工会、妇联等组织,按照各自职责,负责做好城镇职工生育保险有关管理工作。

第六条 生育保险医疗服务按照国家有关规定实行医疗机构和计划生育服务机构定点管理(以下简称定点医疗服务机构)。

生育保险医疗服务范围按照《新疆维吾尔自治区城镇职工生育保险药品目录、诊疗项目及医疗服务设施项目》等有关规定执行。

第七条 参加生育保险的职工可以自行选择定点医疗服务机构进行产前检查、住院分娩或者实施计划生育手术。



第二章 生育保险基金



第八条 生育保险基金按照“以支定收、收支平衡”的原则筹集。用人单位每月按本单位上一年度职工工资总额的1%缴纳职工生育保险费。职工个人不缴纳生育保险费。

第九条 生育保险费率需要调整时,由市劳动保障行政部门会同市财政、卫生等部门提出,报市人民政府批准后公布执行。

第十条 生育保险基金由下列资金构成:

(一)用人单位缴纳的生育保险费;

(二)生育保险基金的利息收入;

(三)生育保险费滞纳金;

(四)依法纳入生育保险基金的其他资金。

第十一条 用人单位应当按时足额缴纳生育保险费。

企业、民办非企业单位和有雇工的个体工商户缴纳的生育保险费,从劳动保险费中列支;国家机关、事业单位和社会团体缴纳的生育保险费,从单位预算内或者预算外经费中列支。欠缴生育保险费的,由劳动保障行政部门责令限期缴纳,逾期仍不缴纳的,除补缴欠缴数额外,从欠缴之日起,按日加收2‰的滞纳金。滞纳金并入生育保险基金。

第十二条 生育保险基金纳入财政专户管理,专款专用,任何单位和个人不得挤占、挪用。

生育保险基金计息办法,参照国家有关基本医疗保险基金存款利率规定执行。生育保险基金不计征税、费。

第十三条 生育保险基金用于下列支出:

(一)女职工产假生育津贴;

(二)女职工生育医疗费用;

(三)计划生育手术医疗费用;

(四)女职工计划内妊娠自然流产医疗费用。

第十四条 生育保险基金的财务和会计管理,按照国家《社会保险基金财务制度》和《社会保险基金会计制度》的有关规定执行。

劳动保障、财政、审计等行政部门在各自的职责范围内,依法对生育保险基金的收支、管理情况进行监督。





第三章 生育保险待遇



第十五条 职工享受生育保险待遇,应当符合下列条件:

(一)用人单位依照本办法参加生育保险,并履行缴费义务的;

(二)符合国家和自治区计划生育规定生育或者实施计划生育手术的。

第十六条 女职工产假期间享受的生育津贴,妊娠28周以上(含28周)生产或引产的,按90天计发;难产增加15天;晚育增加30天;多胞胎生育的,每多生一个婴儿,增加15天。

生育津贴标准,按照其生育前一个月生育保险缴费工资基数,从生育保险基金中全额计发。

其他情况享受产假的,按国家、自治区有关规定,由用人单位支付。

第十七条 女职工妊娠期、分娩期、产褥期内,因生育发生的检查、接生、手术、治疗、床位、药品等医疗费用,按照《新疆维吾尔自治区城镇职工生育保险药品目录、诊疗项目及医疗服务设施项目》规定的范围,由生育保险基金支付。

女职工因妊娠而引起的并发症,所发生的医疗费用,由生育保险基金支付。

因妊娠而引起的合并症以及计划生育手术后遗症,所发生的医疗费用,参加本市城镇职工基本医疗保险的,按基本医疗保险的有关规定执行;未参加本市城镇职工基本医疗保险的,由所在单位按照有关规定办理。

男职工的配偶无劳动收入,并符合国家和自治区计划生育规定生育或者实施计划生育手术,所发生医疗费用的50%,由生育保险基金支付。

第十八条 职工实施计划生育手术的医疗费用,符合下列条件之一,并属于生育保险医疗服务范围的,从生育保险基金中支付:

(一)在生育年龄内实施永久性节育的;

(二)职工因实施避孕、节育手术和经市、区计划生育行政部门批准实施输卵(精)管复通的;

(三)符合国家和自治区计划生育规定生育子女后再次怀孕做一次人工流产的;

(四)采取永久性节育措施后怀孕或者放置宫内节育器后带器怀孕做人工流产手术的。

第十九条 生育职工应在怀孕3个月内到社会保险经办机构进行登记,并领取《生育保险登记卡》。

第二十条 符合本办法第十五条规定的职工,由用人单位或本人在生育4个月内,到社会保险经办机构申请领取生育津贴。社会保险经办机构对其进行审核,符合规定的给予一次性支付。申请领取生育津贴需提供下列材料:

(一)市、区计划生育行政部门出具的计划生育证明;

(二)定点医疗服务机构出具的婴儿出生(死亡)或者流产证明;

(三)劳动保障行政部门规定的其他证明。

第二十一条 符合本办法第十五条规定的职工,由用人单位或本人在生育4个月内,到社会保险经办机构报销符合规定的围产检查、妊娠28周以内流产、计划生育手术等费用。社会保险经办机构对其进行审核,符合规定的给予一次性支付。报销上述费用需提供下列材料:

(一)市、区计划生育行政部门出具的计划生育证明;

(二)定点医疗服务机构出具的流产证明及医疗收费统一票据、处方、检查单等资料;

(三)定点医疗服务机构出具的计划生育手术证明;

(四)职工本人《生育保险登记卡》;

(五)男职工配偶无劳动收入的,由有关部门出具的劳动收入状况证明。

职工出差、探亲等外出期间,在当地定点医疗服务机构进行产前检查、分娩或者实施计划生育手术的,须到社会保险经办机构办理备案登记手续。其医疗费用结算标准按照《新疆维吾尔自治区城镇职工生育保险药品目录、诊疗项目及医疗服务设施项目》执行。未办理备案登记手续的,其医疗费用生育保险基金不予支付。

第二十二条 生育医疗费用由定点医疗服务机构与社会保险经办机构采取“定额结算,超支分担”的方式进行结算。具体办法由社会保险经办机构与定点医疗服务机构协议确定。

第二十三条 参加生育保险的女职工失业后,在领取失业保险金期间生育的,其生育医疗费用和计划内妊娠自然流产医疗费用,由生育保险基金支付。

第二十四条 有下列情形之一的医疗费用,不得从生育保险基金中支付:

(一)职工生育或者实施计划生育手术期间,因医疗事故发生的医疗费用;

(二)胚胎移植的医疗费用;

(三)违反国家和自治区计划生育规定生育的医疗费用;

(四)不属于生育保险医疗服务范围内的医疗费用。



第四章 管理与监督



第二十五条 市、区劳动保障行政部门履行下列职责:

(一)贯彻执行有关生育保险的法律、法规,并组织实施;

(二)负责对用人单位及其职工进行生育保险的宣传;

(三)监督检查生育保险基金的征缴、管理和支付;

(四)负责生育保险工作的管理、协调、监督、检查;

(五)完成上级交办的其他有关工作。

第二十六条 社会保险经办机构履行下列职责:

(一)负责编制本行政区域内生育保险基金预算、决算;

(二)办理用人单位参加生育保险登记,征缴生育保险费;

(三)负责管理生育保险基金,核定和支付生育保险待遇;

(四)与生育保险定点医疗服务机构签订生育保险医疗服务协议;

(五)提供生育保险待遇查询和政策咨询服务;

(六)完成劳动保障行政部门交办的其他有关工作。

第二十七条 社会保险经办机构应当定期公布生育保险基金的收支情况,需要调整费率时,应及时向劳动保障行政部门提出调整费率的建议。

第二十八条 劳动保障行政部门、社会保险经办机构应当定期听取生育职工、定点医疗服务机构及社会各界对生育保险工作的意见和建议。

第二十九条 愿意承担生育保险服务的医疗机构和计划生育服务机构,可以向市劳动保障行政部门提出申请,经市劳动保障行政部门资格审查后,符合条件的核发《定点医疗服务机构资格证书》。社会保险经办机构在获得定点资格的范围内确定定点医疗服务机构,统一发给《定点医疗服务机构》标牌,并向社会公布。

第三十条 任何组织和个人对有关生育保险的违法行为,有权举报。劳动保障行政部门对举报应当及时调查,按照规定处理,并为举报人保密。

第五章 法律责任



第三十一条 违反本办法规定,不缴纳生育保险费的,由劳动保障行政部门依据《新疆维吾尔自治区城镇职工生育保险办法》第二十条的规定,责令限期改正;逾期不改正的,可以对主要负责人和直接责任人处1000元以上5000元以下罚款。

第三十二条 违反本办法规定,虚报、冒领生育保险金的,由社会保险经办机构追回;情节严重的,由劳动保障行政部门依据《新疆维吾尔自治区城镇职工生育保险办法》第二十一条的规定,对虚报、冒领的个人处200元罚款,对用人单位处1000元罚款;构成犯罪的,依法追究有关人员的刑事责任。

第三十三条 定点医疗服务机构违反本办法规定,向有关单位或者个人出具虚假的生育或者计划生育手术证明的,由劳动保障行政部门依据《新疆维吾尔自治区城镇职工生育保险办法》第二十二条的规定,给予警告;造成严重后果的,可以对直接责任人处500元以上1000元以下罚款,对定点医疗服务机构处1万元以上3万元以下罚款,并由卫生行政部门给子通报批评。

第三十四条 社会保险经办机构及其工作人员违反本办法规定,有下列行为之一的,由劳动保障行政部门依据《新疆维吾尔自治区城镇职工生育保险办法》第二十三条的规定,责令限期改正,并对主管人员、直接责任人给予行政处分;构成犯罪的,依法追究有关人员的刑事责任:

(一)擅自增加或者减免用人单位生育保险费的;

(二)无故延期拨付、擅自增加或者减少、停发应当由经办机构支付的生育保险金的;

(三)管理不善或者滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守,致使生育保险基金流失的;

(四)截留、挤占、挪用、贪污生育保险基金的;

(五)其他违反有关法律、法规的行为。



第六章 附 则



第三十五条 参保人员从用人单位缴纳生育保险费之月起享受生育保险待遇。

第三十六条 本办法由市劳动保障行政部门负责解释。


南京市物业管理暂行办法

江苏省南京市人民政府


南京市物业管理暂行办法
1996年12月23日市政府令第57号发布


第一章 总则
第一条 为了适应社会主义市场经济和深化住房制度改革的需要,逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化的新机制,提高城市物业管理水平,为房屋使用人提供整洁、文明、安全、方便的使用环境,根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设施和相关连的场地。
本办法所称物业管理,是指物业管理公司受物业产权人、使用人委托,以有偿服务方式对物业的管理和修缮,并为物业产权人、使用人提供其他方面的服务。
第三条 本办法适用于本市市区国有土地范围内各种产权性质的物业。
新建高层楼宇、住宅片区,应当在交付使用前落实物业管理措施。已建成使用的高层楼宇、住宅片区和同幢异产的多层住宅应当逐步实施物业管理。
第四条 市、区房产管理局是本行政区域内物业管理的行政主管部门。
各级建设、国土、规划、市政公用、市容、园林、公安等部门应当在各自职责范围内协同物业管理行政主管部门做好物业管理工作。

第二章 管理体制
第五条 物业管理实行行政管理、自治管理与经营管理相结合的管理体制。
第六条 南京市房产管理局负责本市物业管理的行政管理工作,其主要职责是:
(一)贯彻执行国家有关物业管理的法律、法规和政策,制定物业管理的具体办法;
(二)负责物业管理公司的资质审查;
(三)负责管理公用部位、公用设备设施维修养护费和物业管理用房;
(四)组织查处物业管理中的违法行为;
(五)负责对全市物业管理行业的业务指导和监督检查。
第七条 实施物业管理的高层楼宇和住宅片区,应当成立物业管理委员会(以下简称管委会)。管委会是在物业管理行政主管部门指导下,代表维护物业产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。管委会由物业产权人、使用人选举代表组成。管委会组成人员为五至十一人。管委会设
主任一人,执行秘书一人。管委会日常事务可授权执行秘书处理。
管委会组成人员本着自愿和民主选举相结合的原则,通过召开物业产权人、使用人大会投票选举方式产生。管委会组成人员每届任期二至三年,可以连选连任。选举管委会组成人员的选票按房屋所有权面积分配,其中住宅房屋每户为一票;非住宅房屋每100平方米为一票,面积不足
100平方米的每一房屋产权人为一票。
第八条 管委会的权利:
(一)制定管委会章程,维护物业产权人、使用人的合法权益;
(二)决定选聘、续聘和解聘物业管理公司;
(三)审议物业管理公司制定的年度管理计划和物业管理重大措施;
(四)协调物业产权人、使用人与物业管理公司之间的矛盾;
(五)检查和监督物业管理公司的各项管理工作和物业管理合同的执行情况。
管委会的义务:
(一)接受物业产权人、使用人的监督;
(二)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处(镇)的指导和监督;
(三)协助物业管理公司落实各项管理措施。
第九条 物业管理公司是自主经营,自负盈亏,具有独立法人资格的经济实体。物业管理公司可以享受国家第三产业的优惠政策。
第十条 设立物业管理公司应当经物业管理行政主管部门批准,领取物业管理资质证书后,方可从事物业管理。
外地物业管理公司需在本市从事物业管理活动的,应当申领本市物业管理资质证书,方可从事物业管理。
第十一条 设立物业管理公司必须具备下列资质条件:
(一)有管理建筑面积2万平方米以上房屋或高层楼宇1幢以上的能力;
(二)注册资金不低于人民币10万元;
(三)有固定的办公、经营地点;
(四)各类房产专业管理人员不少于公司在册人员的20%。
第十二条 物业管理公司的权利:
(一)依法制定物业管理范围内的管理办法和制度;
(二)依照有关规定和物业管理合同收取管理、服务费用;
(三)制止物业产权人、使用人违反物业管理规定的行为;
(四)负责选聘各类专业公司承担专项服务;
(五)开展多种经营,提供有偿服务。
物业管理公司的义务:
(一)依法经营,严格按照物业管理合同的规定实施物业管理;
(二)维护物业产权人、使用人的合法权益不受侵害;
(三)实行物业管理的重大措施应当事先提请管委会审议;
(四)接受管委会和物业产权人、使用人的监督;
(五)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在街道办事处(镇)的指导和监督。

第三章 管理内容
第十三条 物业管理公司领取物业管理资质证书后,应当与物业产权人或管委会订立物业管理合同。
物业管理合同应当载明:管理项目、内容、费用、权利和义务、合同期限和违约责任等。
物业管理合同标准文本由市房产管理局会同市工商行政管理局统一制定。
第十四条 新建高层楼宇、住宅片区,在管委会未成立前,房屋建设单位应当与物业管理公司订立物业管理合同。管委会成立后,管委会应当在同等条件下优先聘用原物业管理公司承担本区域的物业管理工作。
第十五条 新建高层楼宇、住宅片区,建设单位应当在交付使用时,向接受管理的物业管理公司提交下列资料:
(一)房屋建设的各项批准文件;
(二)竣工总平面图;
(三)房屋及配套基础设施、设备的竣工图;
(四)地下管网图;
(五)其他必要的资料。
第十六条 建筑结构相连或附属设备设施由若干产权人共有或共同使用的房屋,应当委托同一物业管理公司管理。
物业管理公司不得对产权不明确的房屋实施物业管理。
第十七条 物业管理公司实施物业管理,应当与物业管理范围内的物业使用人订立管理服务合约。
管理服务合约标准文本由市房产管理局统一制定。
第十八条 物业管理公司实施物业管理,应当履行下列职责:
(一)负责房屋及共用部位、共用设备设施的养护、修缮,保证物业的正常使用;
(二)为物业使用人提供保安、清扫保洁等公共服务;
(三)根据物业产权人、使用人的要求,提供各类专项服务和特约服务。
第十九条 物业管理范围内的物业使用人应当遵守下列规定:
(一)不得擅自改变房屋结构、外观和用途;
(二)不得侵占房屋共用庭院和附属用地,以及物业管理范围内的道路和附属设施,不得随意拆除和损坏公用设施;
(三)不得在住宅共用院落、走道、楼梯间、平台、屋面等共用部位存放物品;
(四)不得从事污染环境的生产、经营活动;
(五)不得随意停放车辆;
(六)禁止违章搭建;
(七)禁止在建筑物和构筑物上随意涂写、刻划、张贴;
(八)禁止饲养家禽、家畜。

第四章 管理经费与管理房屋
第二十条 实施物业管理的房屋建设单位、物业产权人应当向市房产管理局一次性缴纳公用部位、公用设备设施维修养护费,专项用于房屋共用部位、共用设备设施维修养护和高层住宅的大型设备更新改造,以及市政公用、园林部门管理范围以外的公用设施、绿地的维修和养护。
第二十一条 物业管理公司实施物业管理需要使用公用部位、公用设备设施维修养护费的,应当经物业管理范围内管委会的同意,向市物业管理行政主管部门提出申请,经审核批准后划拨使用。物业管理公司使用该经费应当接受物业管理行政主管部门和物业管理范围内管委会的监督。

公用部位、公用设备设施维修养护费上交财政,专户存储、专款专用,实行收支两条线管理。费用管理使用办法和收取标准分别由市财政局、市物价局会同有关部门制定,报经有权部门批准后,与本办法同步实施。
第二十二条 新建高层楼宇、住宅片区,房屋建设单位应当按照房屋建筑面积2—4‰的比例提供物业管理用房(最低不少于50平方米,最多不超过120平方米)。物业管理用房以建筑安装工程造价折算充抵房屋建设单位应缴纳的公用部位、公用设备设施维修养护费。物业管理用
房按国家直管公房管理,由物业管理公司按照民用住宅租金标准承租使用,租金纳入公用部位、公用设备设施维修养护费。
已投入使用的高层楼宇、住宅片区,其物业管理用房由产权人提供,物业管理公司按民用住宅租金标准向产权人承租使用。
第二十三条 高层住宅的电梯、水泵、通风、消防等专项设备设施所需的水、电费用由物业使用人承担。
第二十四条 房屋的共用部位发生结构性损坏,其修缮、更新费用由物业产权人按房屋产权面积合理分担。
房屋自用部位、自用设备设施的维修养护费用,由物业产权人承担。
第二十五条 物业管理服务收费,应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则,根据所提供的服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
物业管理服务收费的具体管理办法由市物价局会同市房产管理局另行制定。

第五章 罚则
第二十六条 有下列行为之一的,由市、区房管机关责令恢复原状:
(一)擅自拆改房屋结构及其设备设施的;
(二)侵占房屋共用庭院和附属用地,以及侵占物业管理范围内道路和附属设施的;
(三)擅自占用房屋共用部位或在住宅楼走道、楼梯间、平台、屋面等共用部位存放物品的。
第二十七条 物业管理公司有下列行为之一的,由市、区房管机关按规定权限予以处罚:
(一)未向房管机关办理资质审批手续从事物业管理的,责令其限期改正,并处以1万元以下罚款;
(二)对产权不明确的房屋实施物业管理的,责令其限期改正。
第二十八条 物业管理公司与物业产权人、使用人发生纠纷应当协商解决,协商解决不成的,应当按照合同约定向仲裁机关申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第二十九条 当事人对房管机关作出的行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者提起诉讼。

第六章 附则
第三十条 本办法下列用语含义:
住宅片区,是指连片多、高层住宅建筑面积在2万平方米以上的住宅区。
房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、楼顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。
房屋的共用设备设施,是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。
高层住宅的大型设备,是指高层住宅建设所配置的电梯、水泵、通风机组、消防设施等。
第三十一条 本市各县国有土地范围内的物业管理参照本办法执行。
第三十二条 本办法由南京市房产管理局负责解释。
第三十三条 本办法自发布之日起施行。



1996年12月23日