如何签订商品房买卖合同

吴 宇

由于房地产的价格昂贵且价值较高，购房者往往倾其多年积蓄才能购得。因此，当你准备购买一套商品房时，请一定不要忘记事先与开发商签订一份具有法律效力，且切实可行、行之有效的房屋买卖合同。那么，究竟该如何签订商品房买卖合同呢？

　　一、房屋买卖合同成立必须具备的条件
房屋买卖合同并非随心所欲，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产法律法规之规定，商品房买卖合同成立需具备以下条件：

　　第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权和土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。

　　第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全的民事行为行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。　

　　第三，任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同为可撤销可变更的合同；双方串通损害第三者利益的合同属于无效合同。

　　第四，房屋买卖合同的内容必须合法。任何违背法律、行政法规的合同都属于无效合同。

　　第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本，否则将不予以办理过户。

　　第六，根据我国房地产法律法规之规定，以下六种房屋不得成为买卖合同的标的：1、违法或违章建筑；2、国家征用或已被确定为拆迁范围内的房屋； 3、寺庙、教堂、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋；5、房屋产权有纠纷或产权不明的； 6、未取得其他共有人同意，部分共有人擅自出卖共有房屋的。

二、商品房买卖合同应具备哪些内容？
根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。

　　三、签订合同需要注意的几个问题

那么，作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？

　　第一，如果是购买期房，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则意味着所购房屋具备了法律对商品房预售确立的严格的限定条件。

　　第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，并就特别事项在补充条款中予以详细约定，以确保合同的可行性。

　　第三，力求合同条款中双方权利与义务是否对等。部分开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己事先予以拟定，这种事先填写好的合同文本大多存在着权利义务不对等的情况。针对此种情况，买房人一定要坚持自己的意见，决不可马虎视之。

　　第四，确保房屋买卖的付款方式规范可行。在自己付款能力和付款条件许可的情况下，在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等一定要作出明确约定。特别需要注意的是：有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，这就可能造成一旦发生纠纷，购房者在追究其责任时往往难以完成举证责任。

　　第五，一定要分清房屋暂测和实测面积，建筑面积和套内建筑面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积之间的误差，约定相应的违约责任，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积误差及相应的违约责任有了详尽的约定后，购房者才能有效的维护自身利益。
　　无效婚姻，是个老生常谈问题，但实践中还是经常碰到当事人或群众咨询这方面问题，故此，笔者今天拙文介绍一下。


一、无效婚姻的概念问题

无效婚姻，又称婚姻无效，是指欠缺婚姻实质要件或形式要件的“两性”结合。婚姻无效本身，并不是婚姻的一个单独的种类，而是用于说明欠缺婚姻成立要件的一种法律后果。

对于无效婚姻制度来说，它的构成应该婚姻无效的原因、确认婚姻无效的程序和主体，明确婚姻无效的法律后果等，这在婚姻法中应是一项重要的、不可或缺的法律制度。无效婚姻有四种情况：（一）重婚的；（二）有禁止结婚的亲属关系的；（三）婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈的；（四）未到法定婚龄的。这四种情况中，重婚违反了“一夫一妻制”的原则；（二）、（三）违反了《婚姻法》有关禁婚亲和禁止结婚的疾病的情况；（四）违反了《婚姻法》第6条有关法定婚龄的规定。理论界与实践界对第（三）项规定争议大，认为何谓“医学上认为不应当结婚的疾病”？法律上并没有规定明确的范围，这个范围只有留给法官或医学鉴定人员来确定，因而，法官在处理离婚案件时，有很大的自由裁量权。立法之所以这样规定，个人认为，应该是为了防止患有严重传染性疾病者通过结婚将其疾病传染给配偶或患有严重遗传性疾病将其疾病遗传给后代。当然，考虑到婚姻当事人自由自愿的原则，如将第（三）项划归为“可撤销婚姻”，由婚姻当事人自行选择，可能将更有利于百姓生活的稳定以及对婚姻当事人及子女合法权益的保护，也更符合婚姻法作为私法其基本目的在于保护当事人民事权益的基本属性。

此外，对“虚假婚姻”问题，即双方或一方当事人以缔结婚姻的方式来达到其不可告人目的的，这种行为往往会损害国家、集体或他人利益，不利于社会的稳定。应都属于无效婚姻。


二、无效婚姻的确认程序

1、案件的受理方式。根据我国有关婚姻的法律规定，在我国能够审查并宣告婚姻无效的机关包括而且只有国家婚姻登记机关和人民法院。其他任何机关均无权审查处理婚姻无效案件。对于国家法定的机关来讲，介入无效婚姻案件的方式有两种，即依职权主动介入和依当事人申请被动介入。根据我国现行的有关法律规定，国家婚姻登记机关自行发现婚姻当事人存在禁止结婚的情形而不当或违法颁发了结婚证的，应收回结婚证书并宣告婚姻关系无效，有权依职权主动介入。而法院则没有职权主动介入，因此，对法院来说，只有依当事人申请立案，才进入程序。但有一点注意的是，人民法院在审理离婚案件中，发现原被告在缔结婚姻关系时违反了结婚的实质要件，且致使婚姻无效的情形没有消失的，应判决原告离婚的诉讼请求不予支持并宣告原被告婚姻关系无效，即使原告申请撤诉也不应准许。

2、法院对案件的处理程序。人民法院审理宣告婚姻无效的案件，由于无效婚姻的四种原因是法定的，认定起来相对比较容易，还有许多外在的客观标准可以作为依据，为了提高审判效率，避免简单的事情复杂化，一般对于很明显能够判断无效婚姻情形的，采取简易程序，并且不适用调解程序，依法作出判决，宣告婚姻无效，即使原告申请撤诉也不予准许。有关婚姻效力的判决一经作出，即发生法律效力。值得注意的是，由于无效婚姻自始无效，当事人不具有夫妻的权利和义务。


三、无效婚姻的效力问题

无效婚姻的法律后果，是指无效的效力是否具有溯及力，以及因无效而产生的财产分割、子女抚养等效果。

1、无效婚姻的溯及力问题。《婚姻法》第12条规定：“无效或被撤销的婚姻，自始无效”。《婚姻法》解释（一）第13条指出无效或者被撤销婚姻在依法被宣告无效或被撤销时，才确定该婚姻自始不受法律保护。可见，我国现行《婚姻法》对于无效婚姻均采取溯及既往的原则，为自始无效。无效婚姻因严重违背社会的公共秩序与善良风俗，应当自始无效，有溯及力。但是，仅具备无效婚姻的情形，未被依法宣告无效的，其婚姻关系是有效的。

2、当事人之间的财产关系。《婚姻法》第12条规定：“同居期间所得的财产，由当事人协议处理，协议不成时，由人民法院根据照顾无过错方的原则判决，对重婚导致的婚姻无效的财产处理，不得侵害合法婚姻当事人的财产权益”。《婚姻法》解释（一）第15条对此进一步明确提出：“被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理，但有证据证明为当事人一方所有的除外”。这里说明的是，无效婚或被撤销婚不得适用《婚姻法》有关夫妻财产制的规定。在被依法宣告无效或撤销后，双方当事人同居期间所得的财产，推定为双方的共有财产，主张归个人所有的应当承担证明责任，如有证据证明为其个人所有的，认定为个人财产。双方共同购置的财产按民法一般共有财产合理分割；双方各自所欠债务，独立负责偿还，共同所欠债务，由双方负连带责任予以偿还，处理时运用有关民事法规，此外，婚姻无效或被撤销后，生活困难的一方可以请求另一方提供必要的经济补偿，无过错方还可向过错方请求损害赔偿。

3、父母子女关系问题。《婚姻法》第12条规定：“当事人所生的子女，适用本法有关父母子女的规定”。无效婚姻自始无效，因此，所生的子女为非婚生子女。但这并不是说我们就不保护无效婚姻中子女的合法权益，虽然婚姻无效，但子女是无辜的而且子女与父母之间的自然血缘不因婚姻无效而解除。其地位与婚生子女一样，适用婚姻法有关父母子女关系的规定。


四、无效婚姻的阻却事由

我国《婚姻法》中确定了无效婚姻的四种情形，而且这四种情形必须是一方向法院申请宣告婚姻无效时仍客观存在的情形。无效婚姻的判断标准，应以起诉时的状况为准。因为无论起诉前或缔结婚姻时的状况怎样，一旦经过一定的期间，当其双方已经具备法律规定的结婚条件时，就已经属于合法的婚姻，不能用以前的无效事由来对抗已经合法有效的婚姻。为此，最高院《婚姻法解释（一）》第8条之规定，当事人依据《婚姻法》第十条规定向人民法院申请宣告婚姻无效的，申请时，法定的无效婚姻情形已经消失的，人民法院不予支持。这一规定从有利于稳定当事人生活关系的角度出发，承认无效婚姻阻却事由的存在。在一方向人民法院申请宣告婚姻无效时，婚姻无效的情况已发生了变化，则这种无效婚姻则演变成为有效婚姻。如婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，但婚后已经治愈；结婚时，未达法定婚龄，但一方申请时，已达法定婚龄。凡有以上的情形，都不能以无效婚姻对待。

对重婚情形的，不存在阻却事由，因其严重违反一夫一妻制原则，无论重婚者是存在两个婚姻关系，还是只有一个婚姻关系，都应宣告其中一个婚姻无效，构成犯罪的，还应予以刑罚制裁。

对有禁止结婚亲属关系结婚的情形，也不存在阻却事由，即使该婚姻无论经过多长时间和双方当事人是否有子女或不再生育，都是绝对无效。法律规定禁止近亲结婚的目的为避免因男女近亲结婚，将双方精神上和肉体上的弱点和缺点集中遗传给下一代，有损下一代的健康，给国家和民族的兴旺和社会的发展带来不利后果。但是，如果当事人已结婚，并生有子女或不再生育的，对当事人和利害关系人的申请，则不宜支持，因为如果再行宣告婚姻无效，既不会达到禁止近亲结婚的目的，又将会给存有恶意的一方当事人提供借口，产生不良的社会效果，更不利于保护妇女和子女的利益。此外，对法律拟制亲属关系的，如收养关系的，如果当事人或利害关系人以结婚有亲属关系为由申请宣告婚姻无效时，也不予支持。


五、无效婚姻是否适用过错赔偿问题

现行《婚姻法》之规定离婚损害赔偿，只列举了重婚的有配偶的与他人同居的，无过错一方有权提出损害赔偿的情形，而对其他无效婚姻情形的，没有规定由于一方过错导致婚姻无效，无过错一方有权提出损害赔偿的规定。在此方面，根据《民法通则》第61条的规定，民事行为被确认无效或撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，过错一方应当承担损害赔偿责任。无效婚姻作为一种特殊的无效民事行为，其过错的民事损害赔偿责任理应得到支持。毕竟婚姻被宣布无效，会给无过错方造成经济上或精神上的损害，因此，个人倾向于无过错方可以得到相应的补偿，但应以该婚姻被确认并被宣告为无效婚姻为前提条件。


（作者单位：江西省石城县人民法院）